TJ-SP barra prédios privados sobre terminais em São Paulo

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional, em 17 de junho de 2026, a maior parte das mudanças feitas pela Lei municipal nº 18.209/2024 no Plano Diretor da capital. A decisão, tomada no processo nº 2310819-15.2025.8.26.0000, atingiu dispositivos que instituíam o direito real de laje e permitiam edificações privadas sobre estações de trem e metrô, terminais de ônibus e áreas subterrâneas em São Paulo.

O julgamento terminou com procedência parcial e modulação de efeitos, em decisão unânime, com impedimento do desembargador Luís Francisco Cortez. O relator foi o desembargador Alexandre Lazzarini. Segundo o TJ-SP, foram derrubados os artigos 3º, 4º e 6º a 15 da lei; permaneceram válidos os artigos 1º, 2º, 16 e 17, por tratarem de gestão de resíduos sólidos prevista no projeto original.

O que muda para imóveis e mercado imobiliário em São Paulo

Na prática, a decisão trava novas deliberações municipais baseadas nos trechos anulados. A Folha de S.Paulo informou que a decisão não retroage sobre empreendimentos eventualmente já aprovados pela Prefeitura e impacta apenas decisões futuras no âmbito municipal.

Os dispositivos derrubados autorizavam prédios privados sobre terminais de ônibus e estações de trem e metrô, além de estacionamentos e passagens subterrâneas nos subsolos. O artigo 6º instituía o direito real de laje no município. O artigo 7º autorizava laje sobre usos “INFRA” para permitir edificações sobre estações e terminais e aumentar o adensamento em ZEUs. Já o artigo 11 permitia ao Executivo abrir matrícula de laje de espaços aéreos e subterrâneos em terrenos públicos e privados, sob classe de bem dominial, para alienação a terrenos confrontantes mediante processo administrativo.

Plano Diretor: por que o TJ-SP derrubou os dispositivos

A ação foi movida pelo Procurador-Geral de Justiça do Estado de São Paulo contra o presidente da Câmara Municipal e o prefeito do Município de São Paulo. A Lei nº 18.209 foi sancionada por Ricardo Nunes em 20 de dezembro de 2024, após aprovação do Projeto de Lei nº 799/24, de autoria do Executivo, na forma de substitutivo do Legislativo.

De acordo com o TJ-SP, o projeto original alterava o Mapa 2 do Plano Diretor Estratégico e tratava de compensação ambiental ligada à expansão de central de tratamento de resíduos sólidos. Durante a tramitação, foram incluídos temas como direito real de laje e operações urbanas consorciadas, que o tribunal considerou sem relação com a proposta original.

O artigo 5º da mesma lei já havia sido declarado inconstitucional em outra ação direta de inconstitucionalidade, de nº 2125326-62.2025.8.26.0000, relativa a alterações sobre exceções à proibição de ruídos. O acórdão desse caso foi publicado em 3 de setembro de 2025 e transitou em julgado em 6 de maio de 2026.

Impacto sobre operações urbanas e habitação popular

A decisão também derrubou dispositivo que incentivava empreendimentos com habitação popular em áreas de operação urbana, incluindo a região da avenida Brigadeiro Faria Lima. Esse ponto amplia o alcance da decisão para além da infraestrutura de mobilidade e toca diretamente o mercado imobiliário em áreas de alta pressão urbana em São Paulo.

Ao modular os efeitos, o TJ-SP preservou a validade dos atos administrativos praticados com base nos dispositivos anulados até a publicação do acórdão. Esse detalhe é central para entender o alcance da decisão: o tribunal invalidou as regras para frente, mas manteve os atos já praticados no período anterior à publicação.

Novo Centro Administrativo e o futuro Terminal Luz

A reviravolta judicial pode afetar estudos ligados ao Novo Centro Administrativo do Governo de São Paulo. O consórcio MEZ-RZK Novo Centro venceu, em 26 de fevereiro de 2026, o leilão da PPP na B3. A proposta vencedora ofereceu desconto de 9,62% sobre a contraprestação pública mensal máxima de R$ 76,6 milhões. O contrato é previsto para 30 anos, com investimento estimado em R$ 6 bilhões.

O projeto prevê sete edifícios e dez torres nos Campos Elíseos, com a finalidade de concentrar o gabinete do governador, secretarias e órgãos estaduais hoje distribuídos em mais de 40 endereços na capital. O governo estadual afirma que a nova sede reunirá 22 mil servidores.

Na área de mobilidade, o projeto prevê remover o Terminal Princesa Isabel, realocá-lo para a avenida Cásper Líbero, próximo à Estação da Luz, e construir um novo terminal interligado à estação Luz do Metrô e da CPTM. O governo estadual também informou que a implantação envolverá desapropriação de moradias.

Apartamentos sobre terminal estavam em estudo

Antes da decisão, o consórcio MEZ-RZK Novo Centro estudava construir apartamentos sobre o futuro Terminal Luz para parte das famílias desapropriadas pela implantação do centro administrativo nos Campos Elíseos. A proposta ainda estava em fase de prospecção pelo consórcio, que avaliava se levaria a ideia ao governo Tarcísio de Freitas e à SPTrans.

Felipe Mahana, diretor do consórcio, disse que o terminal e o edifício dos Correios poderiam viabilizar de 300 a 400 apartamentos para famílias deslocadas, enquanto o consórcio estimava 600 famílias afetadas. O edital estimava custo de R$ 40,5 milhões para o equipamento de transporte e R$ 55,5 milhões para o prédio dos Correios, sem incluir a verticalização residencial.

Fechamento: infraestrutura pública e uso imobiliário

A decisão do TJ-SP recoloca no centro do debate urbano de São Paulo o limite entre infraestrutura pública de mobilidade e exploração imobiliária privada. Ao barrar os principais dispositivos da Lei nº 18.209/2024, o tribunal interrompe, para novas decisões municipais, uma mudança que permitiria usar o espaço aéreo e subterrâneo de estações, terminais e terrenos públicos como base para novos imóveis. O efeito imediato é jurídico e urbanístico: projetos futuros terão de seguir sem os dispositivos derrubados, enquanto atos já praticados até a publicação do acórdão foram preservados.