TJSP barra 13 lotes em loteamento de Limeira
Tribunal manteve decisão contra exigências da Prefeitura de Limeira para liberar empreendimento residencial de cerca de 68 mil m².
O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve, em sessão virtual de 19 de junho de 2026, decisão que derrubou contrapartidas impostas pela Prefeitura de Limeira para aprovar um loteamento urbano residencial de aproximadamente 68 mil m². O caso foi julgado pela 11ª Câmara de Direito Público, sob relatoria do desembargador Oscild de Lima Júnior, com votação unânime pelo desprovimento do recurso municipal.
As exigências discutidas eram a transferência de 13 lotes ao Município de Limeira, somando cerca de 2.938 m² sob a rubrica “Cota Solidariedade”, e o recapeamento asfáltico de 3.800 m² em via pública situada a aproximadamente 5 km do empreendimento. A área média dos lotes exigidos, em cálculo direto sobre os dados publicados, corresponde a cerca de 226 m² por unidade.
Limeira: decisão afeta exigências para imóveis e loteamentos
Segundo o Diário de Justiça, o TJSP registrou que a transferência dos lotes foi imposta como condição para a aprovação do loteamento, afastando o caráter de doação voluntária. O Município de Limeira, por sua vez, alegou no recurso que não houve coação ou vício de consentimento e defendeu a legalidade da “Cota Solidariedade” como instrumento previsto em legislação local.
A controvérsia interessa diretamente ao mercado imobiliário de Limeira porque envolve o limite de exigências públicas em processos de parcelamento do solo urbano. Em empreendimentos desse tipo, contrapartidas podem afetar custos, planejamento de áreas, viabilidade econômica e previsibilidade jurídica para novos imóveis.
O que é a Cota Solidariedade em Limeira
A Lei Complementar nº 765, de 22 de setembro de 2016, alterou o Plano Diretor Territorial-Ambiental de Limeira e criou, no art. 55, §1º, a “Cota Solidariedade” para processos de urbanização residencial em ZPR-1 e ZPR-2. A norma a define como doação de áreas resultantes do parcelamento ao banco de terras do Município para produção de habitação de interesse social.
A mesma lei prevê que, na opção pela “Cota Solidariedade”, a área loteável poderia ter 100% dos lotes com 200 m², com áreas dominiais equivalentes a 3,5% da área da gleba mais 4% da área resultante em lotes. Também determina que os lotes doados ao Município, após registro do processo de urbanização e da doação, seriam automaticamente demarcados como ZEIS, Zona Especial de Interesse Social.
TJSP vê excesso sobre regra federal de parcelamento
O TJSP entendeu que exigir áreas além das previstas na Lei Federal nº 6.766/1979 extrapolou a competência municipal sobre normas gerais de parcelamento do solo urbano e violou o direito de propriedade. A lei federal disciplina o parcelamento do solo urbano e, em seu art. 4º, trata das áreas destinadas a sistemas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público em loteamentos.
Na prática, a decisão reforça que a legislação local pode organizar o desenvolvimento urbano, mas suas exigências precisam respeitar os limites das normas gerais federais. Para incorporadores, loteadores e investidores em imóveis, esse ponto é central: a previsibilidade das regras públicas influencia a formação de preço, o desenho dos projetos e a avaliação de risco jurídico.
Recapeamento e EIV no mercado imobiliário local
Quanto ao recapeamento, o TJSP considerou que o empreendimento estava dispensado de Estudo de Impacto de Vizinhança porque tinha área inferior ao limite municipal de 100.000 m². A LC 765/2016 exige EIV/RIVI para loteamento ou condomínio horizontal em glebas acima de 100.000 m² e para condomínio vertical com mais de 200 unidades.
O recapeamento discutido abrangia 3.800 m² em via pública localizada a aproximadamente 5 km do empreendimento. Para o tribunal, conforme o relato do julgamento, não havia base normativa para exigir obra sem correlação demonstrada com impacto do projeto.
Indenização, recurso e contexto de Limeira
O TJSP manteve a inexigibilidade das contrapartidas e o dever de indenização ao empreendedor pelos lotes transferidos e pelos valores eventualmente gastos com obras. A apuração dos valores deverá ocorrer em liquidação de sentença. O caso ainda admite recurso.
Limeira tinha 291.869 habitantes no Censo 2022 e população estimada de 301.292 pessoas em 2025, segundo o IBGE. O município possuía área territorial de 580,577 km² em 2025 e densidade demográfica de 502,61 hab/km² em 2022. O PIB per capita foi de R$ 71.528,46 em 2023. O prefeito informado pelo IBGE para 2025 é Murilo Berbert Avigo Felix.
Para o mercado imobiliário de Limeira, a decisão não encerra definitivamente o debate, pois ainda cabe recurso. Mas o julgamento da 11ª Câmara de Direito Público estabelece um marco relevante sobre contrapartidas, loteamentos e limites da atuação municipal na aprovação de novos imóveis urbanos.
