Valença (RJ) põe imóveis em APP na fila da Reurb após TAC
Arquivamento do MPF desloca caso de casas no Rio Preto para plano municipal de regularização fundiária sustentável.
Em Valença (RJ), imóveis residenciais localizados em Faixa Marginal de Proteção do Rio Preto, no distrito de Parapeúna, passaram a compor uma agenda mais ampla de regularização fundiária sustentável após um TAC firmado entre o Ministério Público Federal e o Município de Valença. O despacho de arquivamento do inquérito civil foi publicado no Diário do Ministério Público Federal Eletrônico em 29/5/2026.
O caso tratava da regularidade ambiental de edificações em loteamento de Parapeúna e de possível omissão do município no exercício do poder de polícia. Segundo o MPF, a apuração pontual foi absorvida pelo TAC firmado na Ação Civil Pública nº 5000221.29.2024.4.02.5119, que trata de ocupações urbanas próximas ao Rio Preto e ao Rio Paraíba do Sul.
Imóveis em APP em Valença (RJ): o que o MPF arquivou
No despacho, o procurador da República Jairo da Silva promoveu o arquivamento do inquérito civil sobre edificações em Faixa Marginal de Proteção do Rio Preto, em Parapeúna. A instrução apontou intervenções consistentes em edificações residenciais e abertura de vegetação em loteamento aprovado pela municipalidade no ano 2000.
O INEA realizou vistorias e apontou que a área se insere em contexto urbano de longa data e consolidado, com pavimentação, iluminação pública e abastecimento de água. O instituto abriu processo administrativo específico para demarcação da FMP, identificado como SEI nº 070005/001168/2022.
A Certidão Ambiental CA nº IN103305 demarcou a faixa em 15 metros para o Rio Preto e 1,5 metro para um córrego sem nome. O INEA respondeu ao MPF que a ocupação retratada no inquérito era suscetível, em tese, à regularização fundiária sustentável, desde que respeitadas essas demarcações.
Reurb e mercado imobiliário: por que o TAC importa
Para o mercado imobiliário local, o ponto central é que a discussão deixou de se limitar a um conjunto específico de imóveis. O TAC obriga o Município de Valença a levantar e mapear todos os núcleos urbanos informais situados em APP, especialmente nas margens do Rio Preto, do Rio Paraíba do Sul e de seus afluentes.
O acordo também prevê diagnóstico socioambiental e Plano de Regularização Fundiária Sustentável, com identificação de risco, densidade demográfica e nível de antropização de cada trecho. O cumprimento envolve termo de referência, projeto de regularização fundiária, realocação permanente de famílias de baixa renda em locais não passíveis de regularização, demolição de imóveis e recuperação de áreas degradadas.
O MPF determinou a remessa dos autos à 4ª Câmara de Coordenação e Revisão para exercício da atribuição revisora e informou que será instaurado procedimento administrativo para acompanhar o cumprimento do TAC.
Parapeúna, Rio Preto e o contexto urbano de Valença
Valença tem código IBGE 3306107, 68.088 habitantes no Censo 2022, densidade demográfica de 52,34 hab/km² em 2022, área territorial de 1.300,767 km² em 2025 e população estimada de 71.449 pessoas em 2025. O prefeito informado pelo IBGE para 2025 é Saulo de Tarso Pereira Correa da Silva.
Parapeúna fica ao norte do município e é descrito pela prefeitura como o segundo menor distrito de Valença, com 147 km², 11% da área municipal, 2.000 habitantes e distância de 28 km da sede. A prefeitura informa ainda que o Rio Preto separa Valença do estado de Minas Gerais e banha Parapeúna, Santa Isabel e Conservatória.
Risco estrutural e regras para imóveis em APP
O MPF registrou que o INEA e a Defesa Civil de Valença não identificaram risco iminente ou insegurança para moradores, mesmo com a proximidade dos corpos hídricos. A Defesa Civil informou que não foram detectadas trincas significativas, deformações, recalques diferenciais de fundação ou movimentação estrutural na edificação vistoriada, nas condições verificadas.
A discussão vinha de antes. Em 7/8/2020, o DMPF-e publicou recomendação do MPF no IC nº 1.30.010.000112/2019-75 sobre edificações em faixa marginal de proteção do Rio Preto, no loteamento de Parapeúna. A recomendação pediu ao INEA abertura de processo administrativo de demarcação da FMP e ao Município de Valença que não concedesse licenças para instalações em APP, ressalvadas hipóteses legais, além de exercer fiscalização e adotar medidas cabíveis.
A norma operacional NOP-INEA-33, aprovada pela Resolução INEA nº 130 em 10/12/2015 e publicada em 8/1/2016, disciplina a demarcação das Faixas Marginais de Proteção e das Faixas Non Aedificandi de cursos d’água no Estado do Rio de Janeiro. Ela exige, para abertura de processos de demarcação, documentos como planta de situação aprovada pela prefeitura, certidão de zoneamento municipal, relatório de características da área e entorno, estudo hidrológico e hidráulico e planta com proposta para FMP ou FNA.
O que observar agora em Valença (RJ)
O Decreto federal nº 9.310/2018 determina que, quando houver núcleo urbano informal total ou parcialmente em APP, a Reurb deve observar os arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651/2012 e exige estudo técnico que comprove melhoria ambiental em relação à ocupação informal anterior. O decreto também atribui aos municípios e ao Distrito Federal a aprovação do projeto de regularização fundiária do núcleo urbano informal situado total ou parcialmente em APP.
O mesmo decreto prevê Reurb-S para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda e Reurb-E para núcleos não enquadrados nessa hipótese. Em Valença, a próxima etapa relevante para moradores, proprietários e agentes do mercado imobiliário será o acompanhamento do procedimento administrativo anunciado pelo MPF para verificar o cumprimento do TAC.
