Vitória mira 217 imóveis ociosos no Centro após pressão judicial
Prefeitura de Vitória anuncia decreto para mapear propriedades abandonadas após audiência no TJES; ação cobra aplicação de IPTU progressivo e PEUC.
A Prefeitura de Vitória anunciou, em maio de 2026, que apresentará um decreto para mapear e fiscalizar imóveis vazios e abandonados no Centro da capital capixaba. A medida atende a uma determinação da Justiça após audiência realizada no Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES) no último dia 12 de maio. A ação, movida pela Defensoria Pública do Espírito Santo (DPES) e pela Amacentro, expôs a existência de pelo menos 217 propriedades ociosas na região, intensificando a pressão sobre o mercado imobiliário local para o cumprimento da função social da propriedade.
O processo judicial (nº 0005143-98.2020.8.08.0024) foi ajuizado em março de 2020, consolidando anos de mobilização popular. Ainda em novembro de 2019, um mutirão recolheu 104 denúncias de abandono, acompanhadas de 368 assinaturas físicas e 269 eletrônicas. Após uma liminar favorável em 2020, a resposta definitiva veio com a sentença de 2023. A juíza Sayonara Couto Bittencourt, da 4ª Vara da Fazenda Pública, obrigou o município a realizar o levantamento estruturado e a notificação dos proprietários irregulares.
Crescimento de 70% nos imóveis ociosos no Centro de Vitória
O número central que fundamenta a urgência da fiscalização é fruto do projeto de extensão universitária "Imóveis em Abandono". Conduzido ao longo de oito meses por sete alunos de Arquitetura e Urbanismo da Faesa, em parceria com a prefeitura, o estudo filtrou 1.618 propriedades passíveis de mapeamento. A base técnica da própria gestão atesta o movimento por meio do serviço ImoveisCentro, registrado na plataforma de dados do município.
Sob a coordenação das professoras Viviane Pimentel e Michela Pegoretti, os dados técnicos confirmaram 217 imóveis sem uso ou subutilizados no Centro de Vitória. O perfil do abandono detalha 119 lotes edificados sem uso, 90 lotes edificados subutilizados e oito não edificados (seis totalmente vazios e dois operando como estacionamentos).
Esse volume representa uma alta expressiva de 70,9% (acréscimo de 90 unidades) frente ao levantamento anterior de 2019, estruturado pela Amacentro, DPES e BR Cidades, que havia contabilizado apenas 127 imóveis na mesma situação.
Pressão judicial, PEUC e o aumento do IPTU progressivo
A virada regulatória tem como foco a aplicação prática do Plano Diretor Urbano (PDU) de Vitória (Lei nº 9.271/2018). As entidades cobram o uso de mecanismos rígidos previstos na legislação, começando pela notificação para o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC). Conforme o artigo 225 do PDU, o instrumento é aplicável na Macrozona de Reestruturação e em áreas como a Zona Especial de Interesse Urbanístico do Centro Histórico e as ZEIS 02.
De acordo com o artigo 224 do PDU, são passíveis de PEUC tanto os imóveis edificados quanto os não edificados. A lei classifica como "não utilizados" aqueles que estejam em ruínas, ofereçam riscos à salubridade e segurança, ou que tenham paralisação de projeto aprovado por mais de três anos.
Para o mercado imobiliário, o maior impacto financeiro reside no IPTU progressivo. O artigo 234 do PDU obriga o Executivo a dobrar a alíquota do imposto a cada ano, até o limite de 15%, por um período de cinco anos consecutivos, mediante notificação pessoal do proprietário. Caso o dono mantenha o imóvel ocioso, o artigo 235 prevê a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública. Somado a isso, o artigo 1.276 do Código Civil permite que a prefeitura inicie a arrecadação de bens vagos, transferindo a propriedade para o município após três anos de abandono comprovado.
Riscos estruturais e potencial no mercado imobiliário
A concentração de imóveis fechados há décadas penaliza o desenvolvimento urbano e afasta novos negócios do mercado imobiliário. O mapeamento apontou focos de abandono na Avenida Jerônimo Monteiro, na Rua Sete de Setembro e na Cidade Alta. A Amacentro alerta que essas estruturas oferecem perigo iminente à sociedade, citando riscos como a queda de marquises, o desprendimento de reboco e problemas estruturais decorrentes da falta de conservação.
Por outro lado, o passivo imobiliário representa uma oportunidade imediata para políticas de moradia. Walace Bonicenha, presidente da Amacentro, ressalta que muitos desses prédios possuem imenso potencial para habitação. Entre os exemplos estão o antigo edifício da Caixa Econômica Federal, na Avenida Jerônimo Monteiro, cedido pela União à prefeitura para futura habitação popular, e o antigo IAPI, na Praça Costa Pereira.
O imóvel do IAPI, destinado em 2018 à Associação Habitacional Comunitária do Espírito Santo, tem previsão e estrutura para abrigar mais de 100 unidades habitacionais através do programa Minha Casa Minha Vida Entidades.
Próximos passos para a fiscalização em Vitória
A audiência de maio de 2026 contou com representantes da Amacentro, do Núcleo de Defesa Agrária e Moradia da DPES e da Procuradoria de Vitória. Com a promessa de publicação do novo decreto municipal, o mercado imobiliário aguarda o início efetivo das notificações. Uma nova reunião de acompanhamento está agendada para daqui a três meses, estabelecendo um prazo curto para que a prefeitura demonstre o cumprimento das medidas acordadas judicialmente.
