FII ZAGH11 compra 4 imóveis no Brasil por R$ 93,4 mi
Operação do ZAGH11 envolve ativos em Macaé, Barueri e São Paulo e será liquidada por compensação de créditos na 3ª emissão.
O ZAGROS Multiestratégia FII, negociado sob o ticker ZAGH11, informou em fato relevante de 27 de maio de 2026 que concluiu a aquisição de 4 ativos imobiliários por R$ 93.415.000,00. A operação envolve imóveis em Macaé, no Rio de Janeiro, Barueri, em São Paulo, e na capital paulista, com locatários como Estácio de Sá, empresas ligadas à Telefônica, Omelete Desenvolvimento Cultural e Nu Pagamentos S.A.
O detalhe central para o mercado imobiliário no Brasil está menos na quantidade de imóveis e mais na engenharia financeira. Segundo o documento, o pagamento do preço foi estruturado por compensação financeira de créditos detidos entre o fundo e o vendedor, no âmbito da oferta pública primária da 3ª emissão de cotas do ZAGH11, e não como uma liquidação tradicional em dinheiro.
Imóveis comprados pelo ZAGH11 no Brasil
O fato relevante lista quatro ativos. O Imóvel Macaé, localizado em Macaé/RJ, está locado à Estácio de Sá. O Imóvel iTower, em Barueri/SP, tem como locatários Telefônica IoT, Telefônica Cibersegurança, WGTECH e Radioforce. Em São Paulo/SP, o Imóvel Box 298 está locado à Omelete Desenvolvimento Cultural, enquanto o Imóvel Rebouças está locado ao Nu Pagamentos S.A.
A operação foi formalizada por meio de um “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda da Propriedade e do Domínio Útil de Imóveis, e Outras Avenças”, conforme informado no fato relevante. A administradora indicada no documento é a QI Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S/A, e a gestora é a Zagros Capital Gestão de Recursos S.A.
Mercado imobiliário: créditos por cotas mudam leitura da compra
A forma de pagamento é o ponto que diferencia a transação. O preço será liquidado por compensação financeira de créditos entre o ZAGH11 e o vendedor dentro da oferta pública primária da 3ª emissão de cotas do fundo. Essa estrutura conecta diretamente a aquisição dos imóveis à captação em cotas, tornando a operação relevante para investidores que acompanham a composição patrimonial do fundo e os efeitos de emissões no mercado de fundos imobiliários.
A 3ª emissão do ZAGH11 teve registro de oferta nº CVM/SRE/AUT/FII/PRI/2026/104 em 30 de março de 2026, segundo o Anúncio de Início disponível no Fundos.NET/B3. A oferta pública primária previa até 10.729.614 cotas, com preço de emissão de R$ 9,32 por cota e montante inicial de até R$ 100.000.002,48, sem considerar o custo unitário de distribuição.
O custo unitário de distribuição foi de R$ 0,08 por cota, equivalente a 0,86%, o que elevou o valor total por cota para R$ 9,40. Na comparação aritmética entre os documentos divulgados, o preço de aquisição de R$ 93.415.000,00 corresponde a 93,4% do montante inicial da 3ª emissão, de R$ 100.000.002,48.
Ativos vieram do portfólio do VVCO11, informou a SiiLA
A SiiLA informou em 1º de junho de 2026 que os quatro ativos negociados correspondiam à totalidade do portfólio do fundo VVCO11, da V2 Investimentos. A mesma publicação identificou o ativo de Macaé como Atlântico Office RJ, edifício classe B com 7,4 mil m² locados pela Universidade Estácio de Sá, e afirmou que ele foi o único ativo do portfólio vendido integralmente.
No caso do I-Tower, descrito pela SiiLA como empreendimento classe A+ em Alphaville, a venda correspondeu a 6% do ativo, equivalentes a cerca de 2,2 mil m², representando a totalidade da participação do VVCO11 no edifício. Já o Box 298, na região de Pinheiros, estava totalmente locado pelo Omelete e teve 26% do empreendimento vendido, equivalentes a cerca de 1,1 mil m², segundo a mesma fonte.
ZAGH11 e os bastidores da carteira de imóveis
Na página oficial do ZAGH11, acessada em 7 de junho de 2026, o fundo exibia valor patrimonial de R$ 9,05 referente a abril de 2026. O site também indicava gestão pela Zagros Capital, administração pela QI Tech, taxa de administração de 1,5% ao ano e público-alvo de investidores em geral.
A página oficial do fundo listava o documento “Fato Relevante - Aquisição de Ativos”, de 27 de maio de 2026, entre os últimos documentos publicados. Para o investidor, a sequência de documentos ajuda a reconstruir os bastidores da transação: primeiro, a oferta pública primária registrada em março; depois, a aquisição anunciada no fim de maio; e, em seguida, a identificação pela SiiLA da origem dos ativos no portfólio do VVCO11.
O que observar após a aquisição dos imóveis
Sem extrapolar os documentos divulgados, a operação deixa alguns pontos objetivos para acompanhamento: a incorporação dos ativos à carteira, a composição de locatários em Macaé, Barueri e São Paulo, e a relação entre o preço da aquisição e a estrutura da 3ª emissão de cotas. No mercado imobiliário brasileiro, a transação chama atenção por combinar compra de imóveis corporativos, locatários conhecidos e liquidação por compensação de créditos.
As informações públicas disponíveis não trazem, nos dados listados para esta matéria, projeções de rendimento, impacto futuro na distribuição de resultados ou detalhes tributários como IPTU dos imóveis. O que está documentado é a conclusão da compra de quatro ativos por R$ 93,415 milhões e a forma escolhida para liquidar o preço dentro da emissão de cotas do ZAGH11.
