Alto padrão em São Paulo tem maior estoque desde 2017

O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo acendeu um sinal de alerta em abril de 2026. Apartamentos novos com 4 ou mais dormitórios chegaram a 26 meses de estoque, o maior patamar desde 2017, segundo análise do BTG Pactual baseada em dados do Secovi-SP, citada pelo DataZAP/Grupo OLX.

No mesmo mês, unidades acima de 180 m² atingiram 23 meses de estoque, conforme o Metro Quadrado. O contraste é relevante: o estoque agregado de médio e alto padrão ficou em 12 meses de venda, enquanto o Minha Casa, Minha Vida registrou 8 meses no mesmo período.

Imóveis de alto padrão concentram R$ 19,1 bilhões em São Paulo

Embora representassem cerca de 3% das unidades disponíveis na capital paulista, os apartamentos acima de 180 m² concentravam aproximadamente R$ 19,1 bilhões em estoque, segundo o DataZAP/Grupo OLX. O dado mostra que uma fatia pequena em quantidade pesa de forma expressiva no valor total da oferta.

O Secovi-SP informou que os imóveis com mais de 180 m² registraram o maior VGO por faixa de metragem, com 30% do total, equivalente aos mesmos R$ 19,1 bilhões, de acordo com texto publicado pelo Sinduscon-SP. O VGO total da cidade de São Paulo em abril de 2026 foi de R$ 63,8 bilhões, em valores atualizados pelo INCC-DI.

Estoque de imóveis novos cresce com lançamentos acima das vendas

A capital paulista encerrou abril de 2026 com 85,9 mil unidades residenciais novas disponíveis para venda, incluindo imóveis na planta, em construção e prontos lançados nos últimos 36 meses, segundo o Sinduscon-SP.

No mês, foram vendidas 9.588 unidades residenciais novas em São Paulo. O volume representou queda de 11,7% ante março de 2026 e alta de 2,9% em relação a abril de 2025. Os lançamentos somaram 11.620 unidades, com queda de 20,9% ante março e alta de 45,7% frente a abril de 2025.

Em 12 meses até abril de 2026, São Paulo acumulou 114,8 mil unidades vendidas e 141,8 mil lançadas. A diferença entre lançamentos e vendas ajuda a explicar a ampliação da oferta disponível, especialmente nos segmentos em que a velocidade de absorção é menor.

Mercado imobiliário de São Paulo tem VGV de R$ 4,9 bilhões

O VGV de abril de 2026 somou R$ 4,9 bilhões na cidade de São Paulo, queda de 10,1% ante março de 2026 e de 2,5% ante abril de 2025, de acordo com o Sinduscon-SP. O VSO mensal ficou em 10%, com retração de 12,3% frente a março e de 23,7% em relação a abril de 2025.

No acumulado de 12 meses, o VSO foi de 56,5%. Nos demais mercados, fora o Minha Casa, Minha Vida, foram 2.955 unidades lançadas, 3.016 unidades vendidas e VSO de 7,3%, segundo a Exame.

Minha Casa, Minha Vida puxa lançamentos e vendas

O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 75% dos lançamentos e 69% das vendas de imóveis novos em São Paulo em abril de 2026. Em números absolutos, o programa somou 8.665 unidades lançadas e 6.572 unidades vendidas no mês, conforme a Exame.

A oferta disponível de imóveis enquadrados no programa chegou a 47.624 unidades, com VSO de 12,1%. O desempenho do segmento contrasta com o estoque mais longo observado nos apartamentos maiores e mais caros, reforçando a diferença entre as faixas do mercado imobiliário paulistano.

Unidades compactas seguem predominantes

Os apartamentos de 2 dormitórios responderam por 53% dos lançamentos, 64% das vendas, 56% da oferta, 46% do VGV e 32% do VGO em abril de 2026 na capital paulista, segundo o Sinduscon-SP.

Também houve concentração nas unidades entre 30 m² e 45 m²: elas representaram 52% dos lançamentos, 64% das vendas, 52% da oferta, 40% do VGV e o maior VSO por área útil, de 12,0%.

Juros altos pressionam imóveis de média e alta renda

O relatório do BTG Pactual citado pela Forbes Brasil atribuiu a cautela com construtoras de média e alta renda ao cenário macroeconômico mais desafiador e às taxas de juros de financiamento elevadas.

Em 17 de junho de 2026, o Copom reduziu a Selic de 14,50% para 14,25% ao ano, segundo a Agência Brasil. De junho de 2025 a março de 2026, a taxa ficou em 15% ao ano, o maior nível em quase 20 anos. Com Selic alta, investimentos remunerados pela taxa básica, como Tesouro Selic, oferecem retorno maior, enquanto financiamentos imobiliários ficam mais caros, conforme o UOL Economia.

Preços anunciados sobem menos em São Paulo

No Índice FipeZAP de venda residencial, São Paulo registrou preço médio anunciado de R$ 12.045/m² em maio de 2026, segundo a FipeZAP/Fipe. A variação mensal na capital foi de 0,22% em maio, depois de 0,19% em abril.

No índice nacional, a alta foi de 0,42% em maio de 2026, desacelerando frente aos 0,51% de abril. Em 12 meses até maio, o Índice FipeZAP nacional acumulou avanço de 5,59%, enquanto São Paulo registrou alta de 4,23%.

O retrato de abril indica um mercado de imóveis em São Paulo dividido: a base ligada ao Minha Casa, Minha Vida segue respondendo pela maior parte dos lançamentos e vendas, enquanto o alto padrão acumula prazo de estoque mais longo e maior valor financeiro parado na oferta.