Ceará pode ter 60% dos imóveis com irregularidade fundiária

Um levantamento atribuído ao Sindicato dos Notários, Registradores e Distribuidores do Estado do Ceará indica que cerca de 60% dos imóveis no Ceará podem apresentar algum tipo de irregularidade fundiária. A informação foi publicada em 25/05/2026 pelo Sinoredi-CE e recoloca no centro do mercado imobiliário cearense um problema que combina risco jurídico, moradia precária e dificuldade de formalização da propriedade.

O quadro é especialmente sensível em Fortaleza e na Região Metropolitana de Fortaleza. Na base da Fundação João Pinheiro referente à PnadC/IBGE 2023, o Ceará aparece com 1.329.570 domicílios urbanos duráveis com algum tipo de inadequação, o equivalente a 51,36% de um total de 2.588.776 domicílios urbanos duráveis. Na Região Metropolitana de Fortaleza, são 727.549 domicílios urbanos duráveis inadequados, 52,19% de 1.393.940.

Irregularidade fundiária no Ceará pressiona imóveis e mercado imobiliário

A irregularidade fundiária não é apenas uma falha documental. No mercado imobiliário, ela afeta a segurança jurídica da compra e venda, dificulta o acesso a crédito e amplia a exposição a disputas possessórias, fraudes, grilagem e remoções. A base legal ajuda a explicar o peso do registro: o Código Civil estabelece que a propriedade imóvel entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis; enquanto o título não é registrado, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.

Na matéria do Sinoredi-CE, Cícero Mazzutti, identificado como diretor da entidade, é citado no contexto da segurança jurídica do registro imobiliário. O dado de que cerca de 60% dos imóveis no Ceará podem ter irregularidade fundiária sintetiza a dimensão estadual do problema, mas as bases públicas detalham que a inadequação habitacional assume formas diferentes.

Dados da FJP mostram inadequação habitacional na RMF

Na Região Metropolitana de Fortaleza, a Fundação João Pinheiro desagrega a inadequação em 336.824 domicílios com carências de infraestrutura urbana, 456.458 com carências edilícias e 55.106 com inadequação fundiária. No Ceará como um todo, a mesma base registra 838.982 domicílios com carências de infraestrutura urbana, 645.779 com carências edilícias e 63.567 com inadequação fundiária.

Esses números mostram que a informalidade urbana não se limita à ausência de título. Ela também aparece em moradias com problemas de infraestrutura e de edificação, o que torna a agenda de regularização mais ampla do que a simples emissão de documentos. A Lei Federal nº 13.465/2017 define a Reurb como um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinado a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e titular seus ocupantes.

Fortaleza concentra domicílios em favelas e comunidades urbanas

No Censo Demográfico 2022, o IBGE registrou 749.637 pessoas e 303.518 domicílios em favelas e comunidades urbanas no Ceará. Em Fortaleza, foram 578.071 pessoas e 234.227 domicílios nessa condição, segundo a tabela 9887 do SIDRA.

Na publicação em PDF do Censo 2022 sobre favelas e comunidades urbanas, Fortaleza aparece com 860.139 domicílios particulares permanentes ocupados, dos quais 197.158 estavam em favelas e comunidades urbanas. A proporção informada para a capital é de 22,9% entre as capitais. Na concentração urbana Fortaleza/CE, o IBGE publicou 1.195.027 domicílios particulares permanentes ocupados, com 225.118 em favelas e comunidades urbanas, proporção de 18,8%.

O anexo atualizado do IBGE de setores de favelas e comunidades urbanas, divulgado em 17/04/2025, lista 702 favelas e comunidades urbanas no Ceará e 503 no município de Fortaleza, considerando códigos únicos de FCU na planilha de setores. Somando os 19 municípios usualmente associados à RMF na lista pública citada para a região metropolitana, o mesmo anexo resulta em 633 favelas e comunidades urbanas com código único. Para esses municípios, o SIDRA soma 671.601 pessoas e 272.408 domicílios.

Como a documentação pesa na compra de imóveis no Ceará

Para quem compra, vende ou financia imóveis, a checagem registral é parte central da apuração do risco. A Caixa informa que a Certidão de Inteiro Teor expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis contém matrícula, localização, descrição do imóvel e histórico de registros ou averbações. A instituição também informa que a Certidão de Ônus Reais e Ações Pessoais e Reipersecutórias pode ser solicitada quando a Certidão de Inteiro Teor não traz informação sobre restrição à posse ou propriedade.

Em paralelo ao tamanho do passivo, há ações pontuais de regularização. O Governo do Ceará informou que, em 15/10/2025, o Programa Papel da Casa entregou 333 títulos de regularização fundiária a famílias do Conjunto Estrela, no bairro Barroso, em Fortaleza.

Fechamento: regularização fundiária é tema central no Ceará

Os dados reunidos por Sinoredi-CE, Fundação João Pinheiro, IBGE e normas federais apontam para uma mesma conclusão: a regularização fundiária é uma variável decisiva para o mercado imobiliário no Ceará. Em um estado onde cerca de 60% dos imóveis podem ter algum tipo de irregularidade fundiária e mais da metade dos domicílios urbanos duráveis aparece com inadequação habitacional, a formalização da propriedade deixa de ser apenas uma etapa cartorial e passa a ser uma condição para reduzir insegurança jurídica, ampliar acesso a crédito e proteger famílias de conflitos sobre posse e propriedade.