CRECI-SC alerta corretores em Santa Catarina sobre anúncio de imóveis sem incorporação

O CRECI-SC publicou em 16 de junho de 2026 um guia jurídico para orientar corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras em Santa Catarina sobre a publicidade de empreendimentos antes do registro de incorporação. O ponto central do alerta é direto: a Lei nº 14.382/2022 ampliou a divulgação de atos preparatórios, mas não liberou a venda antecipada de imóveis, a cobrança de valores nem a oferta individualizada de unidades ao consumidor.

Segundo o conselho, o material foi elaborado pelo Procurador Jurídico do CRECI-SC, Dr. Flaviano Vetter Tauscheck, e busca separar a publicidade informativa da publicidade ofertativa. A orientação também afirma que o corretor pode responder pela veiculação de publicidade irregular mesmo quando a peça tenha sido produzida por incorporadora ou construtora, com possibilidade de responsabilização administrativa, ético-disciplinar, civil e criminal.

Mercado imobiliário em Santa Catarina: o que muda na publicidade de imóveis

A incorporação imobiliária, conforme a Lei nº 4.591/1964, é a atividade destinada a promover e realizar construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Pela regra do art. 32, o incorporador só pode alienar ou onerar frações ideais e acessões correspondentes às futuras unidades autônomas depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.

O guia do CRECI-SC reforça essa lógica ao afirmar que, antes do registro, não são permitidas a venda de unidades, a cobrança de valores ou a oferta comercial individualizada ao consumidor. A divulgação possível, segundo a orientação, é a de caráter preparatório e informativo, sem transformar o anúncio em promessa de aquisição.

Na prática, a distinção passa pelo conteúdo da comunicação. O CRECI-SC informa que a chamada “proposta de reserva” só é aceitável se representar manifestação de interesse sem obrigação para as partes, sem pagamento e sem definição de preço, prazo ou unidade específica. Quando a peça publicitária cria expectativa concreta de compra, o risco jurídico aumenta.

Registro de incorporação e anúncios: exigências da Lei nº 4.591/1964

A legislação também impõe requisitos formais aos anúncios. O § 3º do art. 32 da Lei nº 4.591/1964 exige que o número do registro e a indicação do cartório competente constem de anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos preliminares ou definitivos referentes à incorporação, salvo anúncios classificados.

O mesmo art. 32, em seu § 6º, estabelece prazo de 10 dias úteis para oficiais de Registro de Imóveis apresentarem exigências necessárias ao registro e mais 10 dias úteis para fornecer certidão e devolver documentação autenticada após o cumprimento dessas exigências.

As consequências para a publicidade irregular também aparecem na lei. O art. 64 prevê multa para órgãos de informação e publicidade que divulguem incorporação sem os requisitos exigidos pelo § 3º do art. 32, em valor correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, revertido à municipalidade.

Corretor de imóveis pode responder por anúncio irregular

O alerta do CRECI-SC dialoga com o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução-Cofeci nº 326/1992. O art. 4º determina que o corretor deve inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo, apresentar dados rigorosamente certos, informar riscos e recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

O art. 5º prevê que o corretor responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente quando causados por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Já o art. 6º veda aceitar tarefas contrárias às disposições vigentes, promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei e anunciar capciosamente. Pelo art. 7º, cabe ao CRECI da jurisdição apurar faltas contra o Código e aplicar penalidades previstas na legislação em vigor.

A Lei nº 4.591/1964 também prevê sanções mais graves. O art. 65 classifica como crime contra a economia popular promover incorporação com afirmação falsa em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país. O § 1º inclui incorporador, corretor e construtor, individuais ou dirigentes de empresas incorporadoras, corretoras ou construtoras, entre os sujeitos que incorrem na mesma pena se fizerem afirmação falsa em publicidade ou comunicação ao público.

SPEs, cooperativas e SCPs não eliminam a exigência de registro

Outro ponto sensível da orientação envolve formatos societários e associativos. O CRECI-SC afirma que SPEs, cooperativas ou SCPs não afastam automaticamente a necessidade de registro de incorporação. O critério determinante, segundo o guia, é o conteúdo da publicidade e a expectativa de aquisição criada junto ao público.

Isso significa que a estrutura jurídica do empreendimento, por si só, não basta para definir se a comunicação é regular. O conselho direciona a análise para aquilo que chega ao consumidor: se há promessa de unidade, preço, prazo, reserva onerosa ou oferta individualizada, o anúncio pode ultrapassar o campo informativo.

Fiscalização em Porto Belo amplia pressão sobre o setor

O tema ganhou peso em Santa Catarina em meio a apurações do Ministério Público estadual. Em 19 de maio de 2026, o MPSC informou que uma liminar na Comarca de Porto Belo suspendeu a comercialização irregular de imóveis de quatro empreendimentos sem registro de incorporação imobiliária. A decisão determinou suspensão de vendas, retirada de anúncios, divulgação pública da irregularidade, proibição de novos contratos, apresentação da relação de contratos já firmados, afixação de placas nos empreendimentos e averbação da ação nas matrículas dos imóveis.

Segundo o MPSC, as apurações em Porto Belo apontaram anúncios ativos de unidades com promessa de entrega futura sem elementos formais indispensáveis à incorporação imobiliária e à segurança dos consumidores. Em 17 de junho de 2026, o órgão informou que a 3ª Promotoria de Justiça da Comarca de Porto Belo obteve no TJSC bloqueio de R$ 490 milhões em agravo de instrumento relacionado a investigações sobre irregularidades no mercado imobiliário.

Na mesma divulgação, o MPSC afirmou acompanhar 35 empreendimentos investigados, sendo 30 em Porto Belo e 5 em Bombinhas, em procedimentos judiciais e extrajudiciais sobre incorporação e comercialização de imóveis. Também informou haver 7 ações civis públicas, 3 cumprimentos de sentença e 1 execução de TAC, além de notícias de fato, notícias de fato criminais, inquéritos policiais, inquéritos civis e procedimentos administrativos ligados às apurações na Comarca de Porto Belo.

Preços dos imóveis aumentam a atenção sobre anúncios

O debate ocorre em um mercado imobiliário aquecido em cidades catarinenses acompanhadas pelo Índice FipeZAP. Em maio de 2026, o indicador registrou alta média nacional de 0,42% nos preços de venda residencial, acumulando 1,96% em 2026 e 5,59% em 12 meses.

No ranking de preço médio de venda residencial de maio de 2026, Itapema liderou a amostra nacional com R$ 15.226/m², enquanto Balneário Camboriú apareceu em segundo lugar, com R$ 15.215/m². Florianópolis registrou R$ 13.288/m² e Itajaí, R$ 13.208/m². Nesse ambiente, a mensagem do CRECI-SC é que a publicidade de imóveis antes do registro precisa ser tratada como etapa jurídica sensível, não apenas como estratégia comercial.