Crise imobiliária na China esvazia caixa de condomínios

A crise imobiliária na China avançou para uma frente menos visível, mas diretamente ligada ao cotidiano dos moradores: a gestão dos condomínios. Empresas de serviços prediais passaram a abandonar empreendimentos residenciais porque proprietários, investidores com imóveis vazios e incorporadoras endividadas deixaram de pagar taxas de manutenção, segundo apuração da Reuters publicada em junho de 2026.

O impacto já aparece nos números do setor. A taxa média de cobrança das 500 maiores gestoras de propriedades da China caiu de 89% em 2021 para 71% em 2025, de acordo com a CRIC, citada pela Reuters. John Lam, chefe de pesquisa imobiliária de China e Hong Kong no UBS, afirmou que gestoras costumam entrar em fluxo de caixa negativo quando a taxa de cobrança fica abaixo de 85%.

Mercado imobiliário da China pressiona receita dos condomínios

A inadimplência, segundo a Reuters, vem de três grupos. Há proprietários pressionados por uma economia fraca, moradores que seguram pagamentos para tentar reduzir tarifas e investidores que compraram múltiplos apartamentos antes do estouro da bolha imobiliária de 2021 e perderam incentivo para arcar com custos administrativos.

Esse movimento atinge a receita das empresas responsáveis por manutenção, limpeza, segurança e operação diária dos condomínios. A CRIC informou que gestoras pequenas e não listadas normalmente cobram menos de 65% das taxas devidas, uma situação ainda mais apertada que a observada entre as maiores companhias do setor.

O pano de fundo é um mercado imobiliário em retração. O Escritório Nacional de Estatísticas da China informou que o investimento em desenvolvimento imobiliário caiu 17,2% em 2025, para 8,2788 trilhões de yuans. O investimento residencial recuou 16,3%, para 6,3514 trilhões de yuans.

Imóveis vazios ampliam o problema de manutenção

O excesso de oferta também pesa sobre os condomínios. A ANZ estimou que o estoque chinês de moradias não vendidas tem área total de piso equivalente a aproximadamente duas vezes a Grande Londres. Para as gestoras, imóveis vazios significam menos moradores engajados na preservação do prédio e mais proprietários sem disposição para pagar taxas recorrentes.

Dados oficiais mostram a dimensão da desaceleração. Segundo o NBS, a área residencial nova vendida em 2025 foi de 732,99 milhões de metros quadrados, queda de 9,2% ante 2024. No fim de 2025, a área residencial nova disponível para venda era de 402,36 milhões de metros quadrados.

A deterioração continuou no início de 2026. No primeiro trimestre, a área residencial vendida caiu 13,1% em termos anuais, as vendas residenciais em valor recuaram 18,5%, os novos inícios residenciais caíram 22,0% e as conclusões residenciais diminuíram 26,5%, informou o NBS.

Casos em Qinhuangdao e Pequim expõem impasse nas taxas

Em Qinhuangdao, Linda Cao, de 35 anos, mostrou à Reuters um aviso da Vanke Service informando que deixaria o condomínio em junho de 2026, após seis anos, por causa de uma queda considerada insustentável na arrecadação. No mesmo caso, moradores haviam retido taxas por dois anos para tentar reduzir a cobrança mensal de 3,8 yuans para 2,4 yuans por metro quadrado.

Em Pequim, Jenny Zhao, de 33 anos, disse que a Shoukai Property estava prestes a sair de seu condomínio depois de substituir outra empresa que havia deixado o empreendimento em 2023 citando taxa de cobrança de 45%. Os dois exemplos mostram como a disputa sobre tarifas se transforma em risco operacional para os prédios.

A saída das gestoras pode ter efeito direto no valor dos imóveis. Sam Radwan, CEO da Enhance International, afirmou que apartamentos em condomínios com falhas de gestão podem perder até 25% do valor.

Grandes empresas reduzem exposição, apesar de escala bilionária

A Reuters informou que a China Overseas Property retirou-se de projetos que somavam 55,6 milhões de metros quadrados em 2025, alta de 25% ante 2024. A própria companhia informou que sua área sob gestão chegou a 477,6 milhões de metros quadrados em 31 de dezembro de 2025, avanço de 8,0% sobre 2024, e que sua receita de 2025 foi de 14,9599 bilhões de yuans.

A unidade de gestão da Country Garden também reduziu exposição, segundo a Reuters, retirando-se de projetos que somavam cerca de 80 milhões de metros quadrados em 2025. A Country Garden Services informou que sua área geradora de receita era de 1,0704 bilhão de metros quadrados em 31 de dezembro de 2025 e que o lucro atribuível aos controladores caiu 66,7% em 2025, para 601,5 milhões de yuans.

Governos locais tentam conter inadimplência em condomínios na China

A preocupação chegou a administrações locais. Segundo a China News Weekly via Sohu, governos locais chineses passaram a pressionar funcionários públicos e membros do Partido Comunista a pagar taxas de condomínio. Em maio de 2026, Gongqingcheng e Chaisang, em Jiujiang, Jiangxi, publicaram iniciativas desse tipo.

Outras ações semelhantes foram registradas em Yunnan: em 20 de abril de 2026, o condado de Pingbian fez apelo pelo pagamento; em 2 de março de 2026, o condado de Lüchun publicou uma iniciativa sobre taxas de serviços prediais.

A crise, portanto, deixou de ser apenas uma questão de incorporadoras, vendas e obras paradas. Ao atingir a gestão de condomínios, ela passa a afetar a manutenção diária dos imóveis, a segurança dos empreendimentos e a preservação do patrimônio dos proprietários no mercado imobiliário da China.