Vivo põe 47 imóveis à venda em São Paulo e mira R$ 600 milhões

A Vivo selecionou uma primeira leva de 47 antigas centrais telefônicas para venda em São Paulo, com expectativa de arrecadar cerca de R$ 600 milhões. Segundo o Metro Quadrado/Brazil Journal, 80% desses imóveis ficam em áreas nobres da capital, em endereços citados pela companhia como Itaim Bibi, Barra Funda e Chácara Santo Antônio.

O pacote abre uma nova frente no mercado imobiliário de São Paulo: a transformação de infraestrutura de telecomunicações em estoque urbano para incorporadoras e investidores. A estratégia decorre da substituição da rede de cobre por fibra óptica, que reduziu a necessidade operacional das antigas centrais telefônicas, segundo Ricardo Hobbs, vice-presidente de estratégia e regulatório da Vivo.

Imóveis da Vivo em São Paulo entram no radar do mercado imobiliário

A venda das centrais faz parte de um plano mais amplo. A Vivo pretende comercializar cerca de 1 mil imóveis de antigas centrais telefônicas em etapas até 2028, com meta de arrecadar R$ 1,5 bilhão nesse portfólio imobiliário, de acordo com o Metro Quadrado/Brazil Journal.

A própria Telefônica Brasil informou, em 23 de fevereiro de 2026, que esperava monetizar aproximadamente R$ 4,5 bilhões em ativos legados nos anos seguintes. Desse total, R$ 3 bilhões viriam da venda de cobre e R$ 1,5 bilhão da comercialização de imóveis, segundo comunicado da Telefônica Brasil/Vivo.

Para estruturar processos competitivos de venda e intermediar negociações com investidores no Brasil, a Vivo contratou a Cushman & Wakefield, conforme a reportagem do Metro Quadrado/Brazil Journal. A escolha indica que a companhia busca tratar o pacote como uma carteira imobiliária organizada, e não como alienações pontuais de ativos.

ZEUs ampliam potencial construtivo de centrais em São Paulo

Um dos pontos centrais para o interesse de incorporadoras é o zoneamento. Cerca de um terço dos imóveis mais atrativos da Vivo em São Paulo está em Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana, as ZEUs, segundo Ricardo Hobbs.

Pela legislação urbanística paulistana, as ZEUs são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais com altas densidades demográfica e construtiva, articuladas ao transporte público coletivo, conforme a Prefeitura de São Paulo. O Plano Diretor considera coeficiente de aproveitamento básico 1 e coeficiente máximo 4 nas áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana.

A Gestão Urbana SP, da Prefeitura, afirma que a ZEU otimiza o aproveitamento do solo em áreas bem localizadas, diminui tempo e distância de deslocamentos e permite que mais pessoas morem e trabalhem nesses locais. Na prática, esse enquadramento ajuda a explicar por que antigas estruturas técnicas podem ganhar valor para usos residenciais, comerciais ou de logística urbana.

Fibra, cobre e regulação explicam a mudança de uso dos imóveis

A liberação das centrais está ligada à mudança tecnológica da companhia. Em 2025, a Vivo terminou o ano com fibra disponível para 31,0 milhões de domicílios em 453 cidades e 7,8 milhões de clientes conectados por fibra, segundo a Telefônica Brasil/Vivo.

Em maio de 2025, Christian Gebara, presidente-executivo da Vivo, disse que a companhia tinha 120 mil toneladas de cobre na rede atual de telefonia para vender, com potencial de R$ 3 bilhões líquidos de custos de extração. A operação deveria se concentrar em 2026 e 2027 e seguir até 2028, segundo a CNN Brasil/Reuters.

Gebara também afirmou que a Vivo precisava migrar 1,2 milhão de clientes de telefonia que ainda utilizavam a tecnologia de cobre para conseguir extrair todo esse cobre. No terceiro trimestre de 2025, a companhia levantou cerca de R$ 234 milhões com venda de cobre e imóveis: R$ 34 milhões vieram de cobre e cerca de R$ 200 milhões de imóveis, conforme a Teletime.

No campo regulatório, a Telefônica Brasil concluiu em 2025 a adaptação dos contratos de concessão do STFC para autorização, por meio de Termo Único de Autorização firmado com a Anatel e empresas do Grupo Telefônica no processo 53500.102579/2024-55, segundo a Anatel. Na adaptação, a Telefônica assumiu obrigações como manter telefonia fixa em 373 localidades até 31 de dezembro de 2028, implantar ou ampliar 4G ou tecnologia superior em 1.416 localidades até 2029 e implantar ou ampliar backhaul em 104 localidades até 2034.

Mercado imobiliário de São Paulo dá escala ao pacote

O momento encontra uma capital com atividade intensa no setor. Em maio de 2026, São Paulo registrou 13.130 unidades residenciais novas lançadas e 9.993 unidades vendidas, segundo o Secovi-SP. Em 12 meses, de junho de 2025 a maio de 2026, foram 144,7 mil lançamentos e 114,8 mil vendas.

A oferta de imóveis residenciais novos na capital paulista encerrou maio de 2026 em 88,8 mil unidades disponíveis, com Valor Global da Oferta de R$ 66,4 bilhões. A zona Sul liderou os lançamentos residenciais novos no mês, com 50% de participação, equivalentes a 6.603 unidades; a zona Oeste teve o maior VGV mensal, com 39% e R$ 2,2 bilhões.

Preços de imóveis reforçam atenção a áreas nobres

Em junho de 2026, São Paulo tinha preço médio residencial anunciado de R$ 12.055 por metro quadrado, com alta de 0,08% no mês, 1,33% no ano e 3,84% em 12 meses, em amostra de 759.734 anúncios, segundo o FipeZAP.

No recorte de bairros representativos do índice, o Itaim Bibi aparecia com R$ 19.840 por metro quadrado, Pinheiros com R$ 18.298, Jardins com R$ 17.693, Moema com R$ 16.281 e Vila Mariana com R$ 14.759. A presença do Itaim Bibi entre as localizações citadas pela Vivo mostra por que o pacote tende a ser acompanhado de perto por incorporadoras.

Um precedente recente também ilustra o apetite por ativos da antiga infraestrutura de telecom. O antigo prédio da Telefônica na Rua Bela Cintra foi comprado em 2025 por um consórcio formado pela incorporadora Munir Abbud e pela gestora WHG por R$ 255 milhões, segundo o Metro Quadrado/Brazil Journal. O imóvel abrigava cabeamento da empresa de telecom e estava em ZEU.

A primeira leva de 47 centrais, portanto, combina três fatores: localização urbana, mudança tecnológica e regras de adensamento. Para São Paulo, a venda pode acrescentar terrenos e edifícios bem posicionados a um mercado imobiliário já aquecido; para a Vivo, transforma ativos legados em caixa dentro de uma estratégia que vai além dos imóveis e inclui também a monetização do cobre.