Cuiabá cria rito para tomar imóvel abandonado após 5 anos de IPTU
Decreto municipal permite posse provisória e incorporação definitiva após 3 anos, com defesa do proprietário e multa para retomada.
Cuiabá publicou em 30 de junho de 2026 o Decreto Municipal nº 12.189, que regulamenta o rito administrativo para arrecadação de imóveis urbanos abandonados. A norma permite que a Prefeitura assuma a posse provisória de bens considerados vagos e, após 3 anos sem regularização pelo proprietário, incorpore definitivamente o imóvel ao patrimônio municipal.
O decreto, assinado pelo prefeito Abílio Brunini, entrou em vigor na data da publicação e revogou expressamente o Decreto Municipal nº 10.051, de 19 de março de 2024. A regra se apoia nos arts. 1.275, III, e 1.276 do Código Civil, na Lei Federal nº 13.465/2017 e na Lei Municipal nº 6.425/2019.
Como Cuiabá vai identificar imóveis abandonados
Pelo decreto, a competência para instaurar, instruir, coordenar e decidir os processos de arrecadação de bem vago por abandono é exclusiva da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento e Planejamento Urbano, identificada no texto como SMADES/SPDU.
A abertura do processo pode ocorrer de ofício pela secretaria, por iniciativa própria ou mediante denúncia fundamentada. A instrução inicial deve reunir requerimento ou denúncia, quando houver, relatório fiscal com indícios de abandono e inexistência de uso efetivo, declaração de ocupantes de imóveis vizinhos, cadastro imobiliário atualizado, extrato de débitos fiscais, certidão de inteiro teor do Registro de Imóveis e outras provas idôneas, como registros de saúde pública ou fiscalização urbana.
O decreto lista como sinais de cessação dos atos de posse a falta de asseio, limpeza ou manutenção das edificações, o inadimplemento de ônus fiscais, a inexistência de exploração econômica ou pessoal, a ausência de percepção de frutos e a falta de exercício de poder de fato sobre o imóvel por tempo prolongado, demonstrada por livre acesso de terceiros ou ausência de vedações adequadas.
IPTU atrasado por 5 anos gera presunção de abandono
A norma municipal presume de modo absoluto a intenção de abandono quando há inadimplemento de ônus fiscais por 5 anos ininterruptos. O decreto só admite arrecadação administrativa quando o imóvel não está sob posse direta de outra pessoa.
Esse ponto acompanha a Lei Federal nº 13.465/2017, segundo a qual imóveis urbanos privados abandonados, cujos proprietários não tenham intenção de conservá-los no patrimônio, ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal como bem vago. A lei federal também presume essa intenção quando cessam os atos de posse e o proprietário deixa de pagar os ônus fiscais da propriedade predial e territorial urbana por 5 anos.
O Código Civil prevê a perda da propriedade por abandono no art. 1.275, III, e estabelece no art. 1.276 que imóvel urbano abandonado, sem posse de terceiro, pode ser arrecadado como bem vago e passar à propriedade do Município ou do Distrito Federal após 3 anos.
Processo terá vistoria, análise jurídica e defesa em 30 dias
O decreto exige que o relatório fiscal, as declarações de vizinhos e os demais atos de constatação sejam elaborados e assinados por Agentes de Regulação e Fiscalização do Município, servidores de carreira com poder de polícia administrativa em meio ambiente, obras, posturas ou vigilância sanitária.
A continuidade do processo depende de decisão fundamentada do secretário municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano sobre o interesse público. Devem ser considerados a viabilidade técnica e financeira de manutenção do imóvel, o uso potencial em habitação, equipamentos públicos, áreas verdes ou cessão de uso, além do impacto no ordenamento urbano e na segurança da vizinhança.
Antes do decreto específico de arrecadação para cada imóvel, os autos devem passar por manifestação técnica setorial e por análise jurídica da Procuradoria-Geral do Município, etapa obrigatória de controle de legalidade.
Depois da publicação do decreto de arrecadação, o proprietário e titulares de direitos reais ou ônus na matrícula devem ser notificados para, em 30 dias, manifestar interesse em manter o imóvel no patrimônio e apresentar impugnação. A notificação pode ser postal com aviso de recebimento, pessoal por servidor com fé pública, por edital, aplicativo de mensagem instantânea ou e-mail, desde que haja confirmação de recebimento certificada no processo.
Imóveis podem virar habitação popular, áreas verdes ou equipamentos públicos
A publicação do decreto de arrecadação no Diário Oficial autoriza a imissão imediata do Município na posse provisória, inicia o prazo de 3 anos para consolidação da propriedade plena e permite atos de conservação, limpeza, cercamento e vigilância para reduzir riscos à saúde, ao meio ambiente e à segurança pública.
Com a decisão de arrecadação, o imóvel passa a bem dominical em situação especial sob condição resolutiva por 3 anos. Nesse período, o Município assume posse plena e exclusiva para gestão direta, destinação social ou cessão de uso onerosa ou gratuita a entidades sem fins lucrativos ou parceiros privados.
A destinação prevista pelo decreto prioriza programas de habitação de interesse social, instalação de equipamentos públicos, áreas verdes e projetos de revitalização urbana. Para o mercado imobiliário de Cuiabá, a medida cria um procedimento formal para dar uso público a imóveis urbanos considerados abandonados, desde que cumpridas as etapas administrativas previstas.
Retomada exige pagamento de débitos, despesas e multa
Durante os 3 anos de posse e gestão municipal, o proprietário pode reivindicar a retomada da posse e da propriedade. Para isso, deve comprovar cumulativamente o pagamento integral da multa da Lei Municipal nº 6.425/2019, a quitação de tributos, taxas e multas, o ressarcimento atualizado de despesas com limpeza, cercamento, vigilância e benfeitorias necessárias, além da assinatura de Termo de Ajustamento de Conduta com a SPDU.
A aceitação da impugnação e a interrupção do processo dependem ainda de ressarcimento integral das despesas feitas pela Administração ou por terceiros e de pagamento de multas, custas e encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive os decorrentes de poder de polícia sanitária, de posturas ou ambiental. O proprietário deve recolher despesas e encargos aos cofres públicos em 15 dias após intimação, sob pena de prosseguimento do rito.
A multa para quem tentar reivindicar o imóvel após a decisão de arrecadação foi regulamentada em R$ 1.000 por metro quadrado da área total do imóvel, limitada a 50% do Valor Venal apurado pela Planta Genérica de Valores do exercício corrente.
Se o proprietário não se manifestar no prazo ou tiver a impugnação indeferida, os autos seguem ao chefe do Executivo para decisão de arrecadação. O silêncio do proprietário notificado será interpretado como concordância tácita com o abandono e renúncia fática à posse. Após 3 anos sem reivindicação ou sem cumprimento integral das obrigações de retomada, a propriedade será definitivamente incorporada ao patrimônio do Município, e a decisão administrativa servirá como título para averbação da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
