Estrangeiros compram 30% dos compactos novos em Ipanema e Leblon
Venda de imóveis compactos no Rio de Janeiro expõe avanço estrangeiro no mercado imobiliário de luxo da Zona Sul.
Estrangeiros compraram 30% dos imóveis compactos recém-lançados em Ipanema e Leblon, na Zona Sul do Rio de Janeiro, segundo Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio, citado em reportagem G1/DW publicada em 28 de julho de 2026 e reproduzida pelo CNB-SP. O dado concentra a atenção do mercado imobiliário porque aparece justamente nos dois bairros com os maiores preços médios de venda residencial da cidade.
Em junho de 2026, o FipeZAP registrou o Leblon a R$ 27.838 por metro quadrado e Ipanema a R$ 25.866 por metro quadrado. No mesmo informe, o preço médio de venda residencial do Rio de Janeiro foi de R$ 11.049 por metro quadrado, com alta de 0,60% no mês, 2,00% no acumulado de 2026 e 4,37% em 12 meses.
Imóveis no Rio de Janeiro: compactos viram porta de entrada no luxo
O avanço de compradores estrangeiros em Ipanema e Leblon reforça uma mudança de composição na demanda por imóveis compactos. O recorte é de luxo menos pelo tamanho das unidades e mais pela localização: os dois bairros ocupam o topo dos preços médios listados pelo FipeZAP para bairros do Rio de Janeiro em junho de 2026.
Há também um dado correlato, com área um pouco mais ampla. Levantamento da Patrimóvel mostrou que estrangeiros responderam por 32% de 54 vendas de imóveis compactos em construção em Copacabana, Ipanema e Leblon entre novembro de 2025 e abril de 2026, conforme publicação da ADEMI-RJ com o Diário do Rio.
Nesse levantamento da Patrimóvel, argentinos lideraram a procura por estúdios na Zona Sul do Rio. Também foram identificados compradores da Espanha, Romênia, Suíça, França, Inglaterra e Nova Zelândia.
Turismo estrangeiro ajuda a explicar pressão no mercado imobiliário
O movimento ocorre em um cenário de aumento da circulação internacional no país. A reportagem G1/DW informou que o Brasil recebeu 9,2 milhões de visitantes estrangeiros em 2025 e 4,9 milhões entre janeiro e maio de 2026. Relatório do Ministério do Turismo, com fonte indicada como Ministério do Turismo, Embratur e Polícia Federal, registrou 9,28 milhões de turistas internacionais em 2025.
Para o mercado imobiliário do Rio de Janeiro, a combinação entre turismo internacional, bairros de alta renda e unidades compactas recém-lançadas cria um produto com apelo específico: menor metragem em endereços de alto valor. Os dados disponíveis não permitem afirmar o perfil de uso desses imóveis, mas mostram que a compra estrangeira deixou de ser marginal no segmento analisado.
Mercado imobiliário de luxo tem paralelo em Santa Catarina
O Rio de Janeiro não é o único ponto de pressão estrangeira citado nas fontes. Em Florianópolis, Marco Aurélio Lievore, diretor regional de relações internacionais do Creci-SC, mencionou levantamento de uma imobiliária em que 83% das vendas analisadas foram para argentinos buscando apartamentos na planta, segundo a reportagem G1/DW reproduzida pelo CNB-SP.
Em Balneário Camboriú, o Registro de Imóveis do Brasil informou que, em um edifício residencial, 16% dos apartamentos vendidos foram comprados por estrangeiros. No mesmo mercado catarinense, reportagem do UOL/BOL informou que o Senna Tower tinha estrangeiros respondendo por aproximadamente 10% do valor já comercializado. O projeto prevê 550 metros de altura e 228 residências.
A mesma reportagem do UOL/BOL informou que apartamentos convencionais do Senna Tower são negociados por cerca de R$ 32 milhões e que as chamadas “mansões suspensas” têm valor médio de R$ 60 milhões. O contraste com os compactos da Zona Sul carioca mostra que a presença estrangeira aparece em faixas diferentes do alto padrão: de estúdios em bairros caros a empreendimentos de altíssimo valor.
Airbnb, condomínios e regulação entram no radar
A pressão estrangeira sobre imóveis também dialoga com o debate sobre estadias de curta temporada. A AirDNA foi citada pelo Registro de Imóveis do Brasil com 61 mil endereços anunciados em São Paulo, 60 mil no Rio de Janeiro, 36 mil em Florianópolis e 10 mil em Bombinhas. Bombinhas foi descrita com cerca de 25 mil habitantes e 210,3 anúncios por quilômetro quadrado.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que o uso de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada, inclusive por plataformas como Airbnb, exige alteração da destinação das unidades em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos. A decisão não trata de IPTU, mas afeta diretamente a governança condominial de imóveis usados para hospedagem temporária.
Residência por investimento imobiliário
Outro elemento do pano de fundo é a regra de residência por investimento imobiliário. Segundo o Registro de Imóveis do Brasil e o IRIB/Agência Brasil, o estrangeiro pode solicitar residência no Brasil mediante compra de imóvel urbano com investimento mínimo de R$ 1 milhão nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, custeado com recursos próprios de origem externa.
No caso de Ipanema e Leblon, os dados disponíveis mostram uma pressão concentrada em imóveis compactos recém-lançados e em bairros de preço elevado. O fenômeno ainda exige acompanhamento por incorporadores, condomínios e gestores públicos, especialmente quando se cruza compra estrangeira, aluguel de curta temporada, uso residencial e transparência no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.
