EUA aprovam veto a fundos na compra de casas unifamiliares

O Senado dos EUA aprovou em 22 de junho de 2026 a H.R. 6644, chamada 21st Century ROAD to Housing Act, por 85 votos a 5, às 18h34, em uma das principais votações recentes sobre crise habitacional, imóveis e mercado imobiliário no país. O texto segue agora para a Câmara dos Representantes e, se aprovado, será enviado à mesa do presidente Donald Trump.

A medida tem como eixo mais sensível uma restrição inédita à compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais. Segundo o texto aprovado, esses grupos não poderão comprar, nem celebrar contrato para comprar, direta ou indiretamente, casas unifamiliares, salvo exceções previstas na própria proposta.

Mercado imobiliário dos EUA: o que o Senado aprovou

A votação foi ampla, mas não unânime. Votaram contra Ron Johnson, Mike Lee, Rand Paul, Rick Scott e Tommy Tuberville. Michael Bennet, Ted Cruz, John Curtis, Lindsey Graham, Jim Justice, Mitch McConnell, Patty Murray, Elissa Slotkin, Sheldon Whitehouse e Todd Young não votaram.

O pacote foi apresentado por Tim Scott, republicano da Carolina do Sul e presidente do Comitê Bancário do Senado, e Elizabeth Warren, democrata de Massachusetts e principal democrata no comitê. A versão atualizada também foi negociada com French Hill, republicano do Arkansas e presidente do Comitê de Serviços Financeiros da Câmara, e Maxine Waters, democrata da Califórnia e principal democrata no mesmo colegiado.

O pano de fundo é um mercado imobiliário pressionado por falta de oferta e custos elevados. A Casa Branca estimou em abril de 2026 um déficit de 10 milhões de moradias nos EUA no Economic Report of the President. Em maio de 2026, a National Association of Realtors informou 4,17 milhões de vendas anualizadas de imóveis residenciais usados, preço mediano de US$ 429.300 e 4,5 meses de estoque.

Quem seria barrado na compra de imóveis unifamiliares

O texto define “large institutional investor” como fundo de investimento, corporação, parceria, LLC, joint venture, associação ou outra entidade com fins lucrativos que invista, possua, alugue, administre ou mantenha casas unifamiliares e controle, direta ou indiretamente, ao menos 350 casas unifamiliares. Ficam excluídas desse cálculo casas compradas em “excepted purchases” após a promulgação.

A proposta define “single-family home” como estrutura com duas ou menos unidades residenciais destinadas à ocupação por uma única família. Casas pré-fabricadas ficam fora dessa definição, segundo o texto do projeto.

As exceções incluem compras em programas build-to-rent, programas renovate-to-rent, execução de dívida previamente contratada de boa-fé, transações ligadas a foreclosure e casas novas, reformadas ou convertidas para venda por grande investidor institucional. A versão final aprovada pelo Senado não inclui a regra anterior que obrigaria investidores a vender casas recém-construídas em até sete anos.

Fiscalização, multas e transparência para inquilinos nos EUA

O projeto não obriga grandes investidores institucionais a vender casas unifamiliares compradas antes da promulgação da lei. A restrição, portanto, mira novas aquisições feitas depois da entrada em vigor das regras.

As penalidades civis por violação podem chegar a US$ 1 milhão por infração ou a três vezes o preço de compra do imóvel envolvido, prevalecendo o maior valor. A proibição e a regra de penalidades entram em vigor 180 dias após a promulgação e são revogadas 15 anos depois dessa data de vigência.

Há também uma frente de transparência. O texto exige que o HUD crie, em até 180 dias após a promulgação, um canal gratuito por telefone e um website público para que inquilinos de imóveis residenciais pertencentes a grandes investidores institucionais relatem disputas e potenciais violações de lei federal.

Cada grande investidor institucional terá de informar anualmente ao HUD se se enquadra nessa definição, quantas casas unifamiliares controla e em quais cidades e estados elas estão localizadas, exceto quando possuir dez ou menos casas em determinada cidade.

Oferta de moradias, licenças e casas pré-fabricadas

Além do veto a compras por grandes investidores, o pacote inclui medidas para acelerar revisões ambientais de projetos habitacionais apoiados pelo governo federal, inclusive por meio de exclusões categóricas ampliadas no processo da NEPA.

A proposta permite que recursos do Community Development Block Grant sejam usados para construção de novas moradias acessíveis. Também vincula parte dos recursos CDBG de algumas localidades ao ritmo de produção habitacional, com bônus para construção acelerada e pequenas reduções para beneficiários atrasados.

Outro ponto é a criação de um fundo competitivo anual de US$ 200 milhões para governos locais e tribos que demonstrem aumentos mensuráveis na oferta de moradias, com reformas como licenciamento acelerado, bônus de densidade e mudanças de zoneamento. O texto ainda elimina a exigência de chassi permanente para casas pré-fabricadas e reafirma o HUD como autoridade principal sobre padrões de eficiência energética nesse segmento.

Preços, aluguel e o alcance da medida no mercado imobiliário

Os dados recentes mostram por que a votação ganhou centralidade no debate habitacional dos EUA. O Joint Center for Housing Studies de Harvard informou que as vendas de casas usadas ficaram em 4,1 milhões em 2025, sem mudança ante 2024, presas no menor nível em 30 anos e equivalentes a dois terços das 6,1 milhões de vendas de 2021.

No mercado de aluguel, o Realtor.com informou que o aluguel mediano pedido nas 50 maiores áreas metropolitanas em maio de 2026 ficou US$ 248, ou 17,2%, acima do nível pré-pandemia de maio de 2019, apesar de estar US$ 78, ou 4,4%, abaixo do pico de agosto de 2022. O mesmo levantamento apontou que maio de 2026 foi o 36º mês consecutivo de queda anual dos aluguéis de apartamentos de dois quartos, com mediana nacional de US$ 1.885 para essa tipologia.

O alcance direto da restrição aos grandes investidores deve ser lido com cautela. A Brookings estimou em 2023 que grandes investidores institucionais detinham pouco mais de 3% do estoque de casas unifamiliares para aluguel, com presença mais concentrada em mercados como Atlanta, Birmingham, Charlotte, Indianapolis, Jacksonville, Phoenix e Tampa.

Com a aprovação no Senado, o pacote entra em nova etapa política. A Câmara dos Representantes decidirá se a proposta avança. Se isso ocorrer, caberá ao presidente Donald Trump sancionar ou não uma lei que combina limite a investidores, incentivos à produção de imóveis e novas obrigações de transparência em um mercado imobiliário ainda marcado por déficit de moradias e pressão sobre preços.