Galpões no Brasil: e-commerce derruba vacância a 5,5%

O mercado brasileiro de galpões logísticos de alto padrão encerrou o 1º semestre de 2026 com vacância de 5,5%, o menor nível da série histórica monitorada pela JLL, segundo relatório citado pela Forbes Brasil em 27 de julho de 2026. No mesmo período, a absorção bruta somou 2,8 milhões de m² e a líquida, 2,1 milhões de m².

O movimento mostra como o e-commerce passou a ocupar posição central no mercado imobiliário de logística no Brasil. Mercado Livre e Shopee tinham, juntas, 1,1 milhão de m² pré-locados para o 2º semestre de 2026, dado que ajuda a explicar a escassez de imóveis bem localizados e de alto padrão.

Mercado imobiliário no Brasil tem recorde em galpões logísticos

Os números do 1º semestre de 2026 já representavam 60% da absorção bruta e 68% da absorção líquida registradas em todo o ano de 2025, que havia sido o melhor ano da série histórica citada pela JLL. O estoque total de galpões logísticos de alto padrão no Brasil chegou a 39,2 milhões de m², distribuídos em 264 edifícios.

A JLL informou ainda que 2,7 milhões de m² estavam projetados para entrega até o fim de 2026. Metade desse pipeline já chegaria ao mercado pré-locada, sinal de que parte relevante da nova oferta nasce comprometida antes mesmo de aliviar a vacância.

O preço médio pedido de aluguel de galpões logísticos de alto padrão no Brasil ficou em R$ 30,4/m²/mês no trimestre. O valor teve queda de 3,4% ante o trimestre anterior, mas alta de 2,2% em relação ao mesmo período de 2025. Em São Paulo, o preço médio pedido chegou a R$ 33,8/m²/mês, com alta de 4,4% em 12 meses.

Mercado Livre e Shopee apertam imóveis logísticos

O peso das plataformas digitais aparece diretamente na composição da demanda. Segundo a JLL citada pela Forbes, o Mercado Livre liderou as absorções do período com 23% do total, enquanto a Shopee ficou em segundo lugar, com 10%. Fora de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, varejo e e-commerce responderam por 49% da absorção bruta no trimestre.

Levantamento da SiiLA publicado em abril de 2026 também apontava a força das duas empresas. Nos 12 meses encerrados no 1º trimestre de 2026, cerca de 6,5 milhões de m² de condomínios logísticos foram locados no Brasil, e Mercado Livre e Shopee responderam por aproximadamente 20% da área locada. No ranking de maiores ocupantes logísticos da SiiLA, o Mercado Livre aparecia com 2,2 milhões de m² e a Shopee com 927 mil m².

A expansão física das companhias continuou no meio do ano. A Prefeitura de Jacareí informou em 2 de junho de 2026 que o novo centro de distribuição do Mercado Livre na cidade terá área total de 300 mil m² e área construída estimada em 140 mil m², com investimento de cerca de R$ 500 milhões e conclusão prevista para 2027.

A Shopee, por sua vez, anunciou em julho de 2026 a abertura de dez novos centros de distribuição no Brasil ao longo de 2026, elevando sua rede de 16 para 26 unidades, segundo a Veja. As novas unidades incluem centros em Piracicaba e Ibitinga, no interior de São Paulo, além de operações nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e de Minas Gerais.

São Paulo concentra a pressão por galpões no Brasil

São Paulo concentrou 46% da absorção líquida nacional no 2º trimestre de 2026, com 446 mil m². A vacância no estado caiu para 5%, com queda de 1,5 ponto percentual no trimestre e de 3,6 pontos percentuais em 12 meses. No acumulado de 2026, São Paulo já havia registrado 62% da absorção bruta e 72% da absorção líquida de todo 2025.

O aperto é ainda mais evidente em polos específicos. Guarulhos registrou vacância de 1%, e Cajamar, de 5%, no recorte da JLL citado pela Forbes. O Mercado Livre respondeu sozinho por 236 mil m² locados no estado de São Paulo no trimestre, com operações como 65 mil m² no Nm KSM LOG Guarulhos I, 57 mil m² no Markinvest, 43 mil m² no CL Castelo Branco e 46 mil m² no Prologis Cajamar III. A Shopee fechou 54 mil m² no Parque Logístico Guarulhos II.

Outro levantamento, da SiiLA citado pelo Times Brasil/CNBC em 31 de julho de 2026, reforçou a disputa por espaço em polos paulistas. Guarulhos tinha vacância logística de 1,21% e Barueri, de 0,57%. No mesmo levantamento, a média nacional de vacância logística era de 4,43%, e o estado de São Paulo somava 16.286.146 m² de estoque logístico, com vacância de 5,11%.

Escassez se espalha para outros mercados de imóveis logísticos

A demanda não ficou restrita a São Paulo. Pernambuco registrou absorção líquida de 113 mil m² no trimestre, e Santa Catarina, de 140 mil m². Em Pernambuco, a Shopee alugou 49 mil m² no Syslog Recife, enquanto o Mercado Livre ocupou 31 mil m² no Armazenna 4. Santa Catarina recebeu 277 mil m² de novo estoque no trimestre, acima dos 191 mil m² entregues em São Paulo no mesmo período.

Em Minas Gerais, a vacância encerrou o 2º trimestre de 2026 em 4,5%, com preço pedido de R$ 30/m². Extrema operava com vacância de 1%, e Contagem, de 2%. No Rio de Janeiro, a vacância caiu para 9,2%, com retração de 2,2 pontos percentuais em 12 meses. Duque de Caxias teve valorização de 58% em um ano e preço pedido de R$ 32/m², enquanto capital fluminense, Pavuna e São João de Meriti chegaram a R$ 40/m².

O que observar no mercado imobiliário até o fim de 2026

A JLL projetava que a vacância nacional encerraria 2026 entre 6% e 7%, em um cenário com 80% da entrega prevista. A projeção indica alguma recomposição de oferta, mas não elimina a leitura central dos dados: a logística ligada ao varejo digital opera com pouca folga de espaço físico.

Para o mercado imobiliário brasileiro, o quadro combina absorção recorde, entrega de novos empreendimentos já parcialmente contratada e concentração da demanda em operadores de e-commerce. O resultado é um setor de imóveis logísticos em que a disponibilidade, mais do que apenas o preço, virou variável decisiva para empresas que precisam encurtar prazos de entrega e ampliar capilaridade no Brasil.