Itacaré reabre disputa sobre imóveis de luxo e áreas públicas

A Prefeitura de Itacaré tenta reabrir, na Justiça da Bahia, a disputa sobre a natureza jurídica do Villas de São José, empreendimento imobiliário de luxo registrado como condomínio desde matrícula aberta em 1999. Segundo A TARDE, o município protocolou apelação em 13 de maio de 2026 para que o local seja considerado loteamento, com reversão de ruas e áreas verdes ao patrimônio público municipal. Até a publicação da reportagem, em 21 de maio de 2026, o recurso ainda não havia sido apreciado.

O movimento ocorre após a Justiça rejeitar o pedido do Município de Itacaré para ingressar como amicus curiae em ação sobre o empreendimento. A decisão foi atribuída à juíza Thatiane Soares, que apontou haver “interesse primordialmente econômico e administrativo” da prefeitura no resultado do processo.

Mercado imobiliário em Itacaré e a disputa pelo Villas de São José

O caso se tornou uma referência sensível para o mercado imobiliário de Itacaré porque envolve a fronteira entre condomínio privado, loteamento de acesso controlado e possível destinação pública de áreas internas. Segundo A TARDE, a definição da natureza jurídica do Villas de São José afeta IPTU, ITBI, coleta de lixo, iluminação e manutenção viária.

A sentença mencionada pela reportagem considerou que a matrícula do imóvel, aberta em 1999, registra formalmente o “Condomínio Villas de São José” e tem convenção condominial averbada. Em 2025, o BNews publicou que a Corregedoria das Comarcas do Interior do TJBA analisou consulta da juíza Thatiane Soares sobre a natureza do Villas de São José e o cancelamento administrativo de registros imobiliários. Na mesma publicação, o portal informou que a Corregedoria tratou o empreendimento como condomínio de luxo e registrou que a matrícula nº 2.148 o identifica como condomínio.

IPTU, ITBI e vias internas estão no centro do conflito

A discussão judicial ganhou outra frente em maio de 2026. O Bahia Notícias informou que o TJ-BA acatou mandado de segurança que veta a Prefeitura de Itacaré de fazer uso e manutenção nas vias do Condomínio Villa de São José. Segundo o portal, a ação foi movida após equipe de manutenção viária municipal mobilizar maquinário pesado sem autorização dos condôminos em outubro de 2023.

O Bahia Notícias também relatou que o município comprou lote limítrofe ao condomínio e pretendia usar as vias internas para acessá-lo. A liminar, conforme a publicação, previu multa diária de R$ 10 mil ao município.

Para a prefeitura, a tese levada à apelação é que o Villas de São José deve ser tratado como loteamento, com ruas e áreas verdes incorporadas ao patrimônio público municipal. Para o Judiciário, ao menos na decisão que negou a entrada como amicus curiae, o interesse do município foi visto como econômico e administrativo, não apenas institucional.

Lei municipal de Itacaré regula loteamento de acesso controlado

O pano de fundo regulatório inclui a Lei Municipal nº 435, de 31 de maio de 2023, editada pela Prefeitura de Itacaré para instituir loteamento de acesso controlado mediante permissões especiais no município. A norma autoriza permissão de uso especial de espaços públicos destinados ao sistema de circulação interna, recreação e, quando tecnicamente autorizadas, áreas verdes e protegidas, mediante outorga a associação de proprietários.

A mesma lei define loteamento de acesso controlado como subdivisão de gleba com abertura de novas vias ou logradouros públicos. O texto municipal veda impedir acesso de pedestres ou condutores não residentes devidamente identificados ou cadastrados. A lei também prevê multa de 1.000 a 5.000 UPFMs para manter loteamento de acesso controlado sem pedido de regularização e multa de 5.000 a 10.000 UPFMs por descumprimento de cronograma de contrapartida.

Condomínio de lotes e acesso controlado na legislação federal

No plano federal, a Lei nº 13.465/2017 inseriu na Lei nº 6.766/1979 a figura do loteamento de acesso controlado. Pela regra federal, o controle de acesso depende de regulamentação por ato do poder público municipal e não pode impedir acesso de não residentes identificados ou cadastrados. A mesma lei federal também inseriu o art. 1.358-A no Código Civil para prever o condomínio de lotes.

Essas categorias ajudam a explicar por que a disputa em Itacaré tem impacto além do registro imobiliário. Se a tese municipal prevalecer, a consequência indicada na apelação obtida por A TARDE seria a reversão de ruas e áreas verdes ao patrimônio público municipal. Se a classificação como condomínio for mantida, ganha força a leitura já citada em decisões e registros de que as vias internas integram um empreendimento privado.

Imóveis de luxo em Itacaré e peso econômico do caso

Itacaré tinha 27.704 habitantes no Censo 2022 e área territorial de 726,265 km², segundo o IBGE. A cidade é administrada por Edson Arante Santos Mendes, conhecido como Nego de Saronga, apresentado pela Prefeitura de Itacaré como prefeito municipal. Ele tomou posse em 1º de janeiro de 2025, após vencer as eleições municipais de 2024 pelo PT com 10.979 votos, com 100% das urnas apuradas, segundo dados do TSE reproduzidos pela Band.

O peso econômico do Villas de São José aparece também nos anúncios imobiliários. Em 2026, a Altus Imobiliária listava casa no empreendimento por R$ 4,2 milhões, descrita como casa em condomínio com vista para o mar, 1.500 m² de terreno, 300 m² de área construída e 4 suítes. Outro portal, Chaves na Mão, listava casas em Villas de São José com preços de R$ 1,2 milhão, R$ 1,25 milhão e R$ 2,5 milhões.

Enquanto o recurso da Prefeitura de Itacaré não é apreciado, a disputa permanece como um teste jurídico e administrativo para imóveis de alto padrão em destinos turísticos valorizados. O desfecho poderá influenciar a cobrança de tributos, a responsabilidade por serviços urbanos e a definição prática entre propriedade privada, acesso controlado e áreas públicas.