ITBI trava escritura de espólio em São Paulo até decisão judicial

Uma decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital/SP, assinada em São Paulo em 15 de junho de 2026 e publicada no DJEN em 16 de junho, expôs um ponto sensível do mercado imobiliário: a venda de imóveis com documentação encadeada pode travar no cartório quando há cessão de direitos, espólio e exigência de ITBI. O caso envolve a matrícula nº 353.130, metade ideal de imóvel, duas prenotações em discussão e a atuação do 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

No Processo Digital nº 1009014-74.2026.8.26.0100, classe “Dúvida – Registro de Imóveis”, a juíza Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad julgou prejudicada a dúvida relativa à prenotação nº 1.649.017, ligada ao instrumento particular de cessão de direitos, e improcedente a dúvida relativa à prenotação nº 1.649.019, referente à escritura pública de venda e compra. Com isso, autorizou o registro da escritura.

Imóveis em São Paulo: como a exigência de ITBI chegou ao Judiciário

A dúvida foi suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Eder Dias Souza, depois da negativa de registro de um instrumento particular de cessão de direitos e de uma escritura pública de venda e compra relativos à metade ideal do imóvel. O bem constava como de titularidade do espólio de Zaida Pereira Peruche.

A decisão também menciona averbações à margem da inscrição de loteamento nº 488, 528, 547 e 973, que tratavam da transmissão de direitos à aquisição para Waldomiro das Neves e Osmar Souza. Segundo o histórico do processo, Osmar Souza e sua esposa Iracy cederam direitos sobre metade ideal do imóvel a Eder, Cheila, Ivan e Salete por instrumento particular firmado em 1º de outubro de 2025.

Em 24 de outubro de 2025, os cessionários assinaram escritura pública de compra e venda com a inventariante do espólio que figurava como proprietário tabular. A escritura, portanto, foi outorgada pelo proprietário que aparecia na matrícula, representado pela inventariante, aos compradores que já figuravam como cessionários dos direitos à aquisição definitiva.

Registro de imóveis e prenotações: a sequência que travou a escritura

A escritura foi apresentada ao registro em 30 de outubro de 2025, sob prenotação nº 1.624.260. Na ocasião, foi devolvida com exigência de apresentação da via original do instrumento particular de cessão mencionado na própria escritura.

Depois, a escritura foi reapresentada em 18 de fevereiro de 2026 e novamente devolvida, desta vez com exigência de registro prévio da cessão de direitos, sob prenotação nº 1.643.246. O instrumento de cessão foi reapresentado em 20 de fevereiro de 2026 e devolvido com exigências de reconhecimento de firmas, certidão de casamento de Osmar e comprovação do recolhimento de ITBI, sob prenotação nº 1.643.597.

Os títulos voltaram ao cartório em 24 de março de 2026. Naquele momento, restou a exigência de ITBI para registro da cessão e, depois disso, o registro da escritura. As prenotações então discutidas na dúvida foram a nº 1.649.017, referente à cessão, e a nº 1.649.019, referente à escritura pública de venda e compra.

ITBI em São Paulo: imposto era devido para a cessão, mas não barrou a escritura

O ponto central da decisão foi separar os efeitos da cessão de direitos e da escritura definitiva. A sentença afirmou que o ITBI era devido para eventual registro da cessão de direitos. No entanto, concluiu que o registro da cessão não era condição para o ingresso da escritura no caso concreto.

Segundo a decisão, a escritura transmitia o domínio diretamente do proprietário tabular, o espólio representado pela inventariante, aos compradores cessionários. Por isso, o registro direto da escritura preservava os princípios da continuidade registral e da disponibilidade, sem exigir, naquele caso, o registro prévio da cessão.

Esse enquadramento é relevante para negócios imobiliários em São Paulo porque a legislação municipal do ITBI inclui a transmissão onerosa inter vivos de imóveis e direitos reais sobre imóveis, além da cessão onerosa de direitos relativos à aquisição de bens imóveis. A Lei Municipal nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, também inclui a compra e venda entre as hipóteses de incidência do imposto.

Mercado imobiliário e risco documental em operações com espólio

No município de São Paulo, a Prefeitura informa que a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o valor total da transação. A página de cálculo do imposto também informa a aplicação da alíquota de 3% nas transações sem financiamento bancário e nas demais transações não enquadradas em regras específicas.

Ao mesmo tempo, o Supremo Tribunal Federal fixou no Tema 1124, no ARE 1.294.969, que o fato gerador do ITBI ocorre somente com a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante registro. Em 2021, o STF divulgou que manteve decisão que considerou ilegal a cobrança de ITBI pela Prefeitura de São Paulo antes do registro em cartório.

O pano de fundo registral vem do Código Civil: direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com registro no Cartório de Registro de Imóveis, e a propriedade entre vivos se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Já a Lei nº 6.015/1973 prevê que, havendo exigência a ser satisfeita, ela deve ser indicada por escrito pelo oficial, com remessa ao juízo competente quando o interessado não se conformar ou não puder cumpri-la.

Fechamento: decisão não elimina o risco, mas delimita a exigência

A sentença não afastou a incidência de ITBI sobre a cessão de direitos em si. O que fez foi considerar que essa pendência era irrelevante para o registro da escritura definitiva naquele caso concreto, porque a transmissão do domínio se dava diretamente do proprietário tabular aos compradores.

Para compradores, vendedores, inventariantes e profissionais do mercado imobiliário em São Paulo, o caso mostra como imóveis com histórico de cessões, espólio e documentos apresentados em sequência podem gerar entraves práticos no registro. Também indica que a solução pode depender da análise judicial da continuidade registral, da disponibilidade do imóvel e da natureza exata do título levado ao cartório.

O Boletim KollGEN/IRIB de junho de 2026 também registrou o caso como “1VRPSP - Dúvida 15/06/2026 1009014-74.2026.8.26.0100” e resumiu que a 1ª Vara de Registros Públicos admitiu o registro direto da escritura outorgada pelo proprietário tabular aos cessionários, sem registro prévio da cessão.