São Bernardo teve 1,2 mil pedidos para regularizar imóveis

São Bernardo do Campo encerrou em 29 de maio de 2026 a campanha “Minha Casa no Meu Nome”, criada para incentivar a regularização de imóveis com transferência de titularidade pendente. A medida reduziu temporariamente a alíquota do ITBI de 2,5% para 1,75% entre 1º de abril e 29 de maio de 2026 e, até 28 de maio, a Prefeitura informava mais de 1.200 pedidos de adesão emitidos.

O número não corresponde a uma lista nominal de imóveis travados, mas indica a procura por formalização em um ponto sensível do mercado imobiliário: negociações feitas por contrato de gaveta, em que há mudança de proprietário na prática, mas a transferência oficial em cartório não é realizada.

Imóveis em São Bernardo do Campo e o risco do contrato de gaveta

A própria Prefeitura vinculou a campanha aos chamados contratos de gaveta. Segundo a cobertura oficial divulgada pelo ABCdoABC/PMSBC, sem a regularização o morador fica sem respaldo jurídico para vender, financiar, incluir o imóvel em inventário ou comprovar oficialmente a posse do bem.

O problema é patrimonial e fiscal ao mesmo tempo. Do lado do morador, o bem pode estar ocupado ou já ter sido pago, mas permanece sem a formalização que permite provar a propriedade nos registros públicos. Do lado do município, a transação só entra plenamente no circuito formal quando passa pelo procedimento de transferência.

ITBI menor foi usado para incentivar regularização de imóveis

A base legal da campanha foi a Lei nº 7.576, de 26 de março de 2026, originada do Projeto de Lei nº 045/2026 do Executivo Municipal. A norma reduziu a alíquota do ITBI para 1,75% no período de 1º de abril de 2026 a 29 de maio de 2026.

A campanha permitiu pagamento à vista ou parcelamento em até 12 vezes no cartão de crédito. Encerrado o período de redução, a lei determinou que os fatos geradores voltariam a ser tributados pelas alíquotas do art. 12 da Lei Municipal nº 3.317/1989. A secretária municipal da Fazenda, Tatiana Rebucci, afirmou que, depois de 29 de maio de 2026, a alíquota voltaria a 2,5% e as condições especiais deixariam de existir.

Na prática, a diferença de alíquota alterava o custo imediato da formalização. Em um imóvel de R$ 500 mil, a alíquota de 2,5% resultaria em ITBI de R$ 12.500, enquanto a alíquota temporária de 1,75% resultaria em R$ 8.750. A diferença aritmética é de R$ 3.750.

Mercado imobiliário depende de registro, escritura e ITBI

O Código Civil brasileiro estabelece que a propriedade imóvel entre vivos se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.

Esse ponto ajuda a explicar por que o contrato de gaveta cria um bloqueio relevante para imóveis urbanos. A posse de fato e o pagamento do negócio não substituem, por si sós, o registro imobiliário. Sem essa etapa, a propriedade não fica plenamente demonstrada perante o sistema registral.

O Superior Tribunal de Justiça também registra que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, feita mediante registro no cartório de imóveis. Ou seja, o imposto municipal está ligado ao momento jurídico da transferência, não apenas à negociação informal entre as partes.

IPTU não define automaticamente a base do ITBI

Outro ponto relevante para quem acompanha imóveis, IPTU e mercado imobiliário é a base de cálculo do ITBI. No Tema Repetitivo 1.113, o STJ definiu que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado à base de cálculo do IPTU.

No mesmo julgamento, o tribunal definiu que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado e só pode ser afastado pelo fisco mediante processo administrativo próprio. A definição é importante porque separa a lógica do IPTU da cobrança do ITBI em operações de transmissão imobiliária.

São Bernardo aprovou a redução antes da campanha

A Câmara de São Bernardo aprovou por unanimidade, em 25 de março de 2026, o projeto de lei do Executivo que reduziu temporariamente o ITBI dentro da campanha “Minha Casa no Meu Nome”. Na ocasião, o prefeito Marcelo Lima afirmou que muitas famílias tinham imóveis apenas com contrato de gaveta.

Segundo a mesma fonte, o prefeito também afirmou que a redução temporária buscava estimular a regularização, movimentar o mercado imobiliário e aumentar a arrecadação com transações formalizadas.

O que a campanha revela sobre risco imobiliário

O balanço parcial de mais de 1.200 pedidos de adesão emitidos até 28 de maio mostra uma demanda represada por documentação irregular em São Bernardo do Campo. O dado não permite identificar individualmente cada imóvel nem medir todo o estoque de contratos pendentes, mas expõe um gargalo concreto: imóveis que circulam economicamente sem a segurança do registro formal.

Com o fim da alíquota reduzida em 29 de maio de 2026, a janela fiscal especial foi encerrada. O problema revelado pela campanha, porém, permanece como alerta para compradores, vendedores e famílias que dependem do imóvel para venda, financiamento, inventário ou comprovação oficial de propriedade.