Terreno em Shenzhen tem ágio de 150,74% em leilão recorde

Um terreno residencial em Shenzhen tornou-se o caso-símbolo da volta do apetite por lotes premium na China em meio a um mercado imobiliário ainda frágil. Em 5 de junho de 2026, o lote T204-0153, em Yuehai, no distrito de Nanshan, foi arrematado pela Poly por 5,772 bilhões de yuans após 291 rodadas de lances, com ágio de 150,74% e preço de piso de cerca de 108.700 yuans por metro quadrado, novo recorde para terrenos residenciais na cidade, segundo 36Kr/Meijing e Securities Times.

O resultado chama atenção porque ocorreu enquanto os preços de imóveis residenciais de segunda mão seguiam pressionados em grande parte da China. Em junho de 2026, o preço médio de usados em 100 cidades foi de 12.639 yuans por metro quadrado, queda mensal de 0,42%, com 88 cidades em baixa e 12 em alta, de acordo com a China Index Academy/Zhongzhi.

Leilão em Shenzhen redefine preço de terrenos residenciais

O edital oficial do lote T204-0153, publicado pelo Shenzhen Planning and Natural Resources Bureau, informava área de 14.116,04 metros quadrados, área construída planejada de 53.110 metros quadrados, uso de segunda classe residencial, preço inicial de 2,302 bilhões de yuans e prazo de uso de 70 anos.

A disputa foi desenhada sem teto de preço, pelo critério de maior preço vence. O mesmo edital previa 49.000 metros quadrados de área residencial, 1.500 metros quadrados comerciais, 1.000 metros quadrados para estação de serviços a idosos, 1.000 metros quadrados para sala de atividades culturais e 500 metros quadrados para creche.

O leilão reuniu seis grandes incorporadoras estatais ou ligadas ao Estado: Poly, China Resources Land, China Overseas Land, China Merchants Shekou, C&D Real Estate e Yuexiu Property, segundo o Securities Times. O preço de piso de 108.700 yuans por metro quadrado superou em 29% o recorde anterior de Shenzhen registrado em 2025, de acordo com a 36Kr/Meijing.

Mercado imobiliário concentra capital em imóveis e lotes raros

Antes de Yuehai, o recorde residencial de Shenzhen pertencia ao lote T201-0232, em Guiwan, Qianhai, vendido em julho de 2025 por 21,55 bilhões de yuans e 84.200 yuans por metro quadrado, conforme o Securities Times e o 21st Century Business Herald.

A sequência de vendas mostra que o caso de Nanshan não foi isolado. Em 12 de junho de 2026, outro lote residencial em Guiwan, Qianhai, o T201-0233, foi vendido por 3,525 bilhões de yuans, com preço de piso acima de 95.000 yuans por metro quadrado e ágio superior a 110%, segundo o 21st Century Business Herald.

Em 25 de junho de 2026, a Poly Developments arrematou o lote residencial A002-0113, em Xin’an, distrito de Bao’an, por 10,51 bilhões de yuans, após 351 rodadas de lances, com ágio de 99,05% e preço de piso de 87.900 yuans por metro quadrado, de acordo com 36Kr/Times Finance.

Shenzhen pesa no ágio médio dos terrenos na China

Os três lotes residenciais de Shenzhen citados pelo Zhongzhi Research Institute tiveram ágios elevados em junho: Yuehai T204-0153 com 150,7%, Qianhai Guiwan com 114,3% e Bao’an A002-0113 com cerca de 99%, segundo Sina Finance/Securities Times e 36Kr/Times Finance.

No conjunto de 300 cidades chinesas, o ágio médio de terrenos residenciais foi de 16,3% em junho de 2026, com área residencial transacionada de 29,93 milhões de metros quadrados e receita de cessão de terrenos de 169,6 bilhões de yuans. Sem os três lotes de alto ágio de Shenzhen, esse ágio médio cairia para 9,7%, segundo o Zhongzhi Research Institute citado pela Sina Finance/Securities Times.

O primeiro semestre revela o contraste entre escassez de ativos desejados e retração do mercado amplo. Nas 300 cidades chinesas, foram vendidos 130 milhões de metros quadrados em terrenos residenciais no período, queda anual de 23,7%, e as receitas de cessão somaram 594,6 bilhões de yuans, baixa anual de 31,2%.

Crise dos usados ainda limita a recuperação dos imóveis

Mesmo com a disputa intensa por terrenos, os dados nacionais indicam uma recuperação desigual. Segundo a CRIC, o ágio médio de terrenos residenciais em 15 cidades típicas foi de 13,23% no primeiro semestre de 2026 e subiu para 30,13% apenas em junho. Nas cidades de primeira linha, o ágio médio foi de 14,7% no semestre e saltou para 63,39% em junho, conforme a 36Kr/Meijing.

O movimento também aparece na proliferação de recordes locais. Segundo Ding Zuyu Real Estate Review, ao menos 14 land kings por preço unitário surgiram em 2026 no mercado de 36 cidades de primeira e segunda linha, incluindo Shenzhen, Hangzhou, Shanghai, Suzhou, Wuhan, Changsha e Guangzhou, conforme a 36Kr/Meijing.

Shenzhen, porém, vinha mostrando sinais mistos nos preços dos imóveis. Em maio de 2026, o índice oficial de preços de novos imóveis residenciais da cidade foi 100,4 ante o mês anterior e 95,5 ante maio de 2025, equivalentes a alta mensal de 0,4% e queda anual de 4,5%, segundo o National Bureau of Statistics of China. Nos usados, o índice foi 100,6 no mês e 94,5 na comparação anual, ou alta mensal de 0,6% e queda anual de 5,5%.

Política local reforça demanda em Shenzhen

A demanda local também foi influenciada por medidas recentes. Em 29 de abril de 2026, Shenzhen publicou uma política imobiliária, válida a partir de 30 de abril, permitindo que famílias qualificadas comprassem uma unidade adicional em Futian, Nanshan e no subdistrito Xin’an de Bao’an, segundo o Shenzhen Housing and Construction Bureau.

A política elevou o teto básico do financiamento habitacional via fundo de previdência de 600 mil para 700 mil yuans para tomadores individuais e de 1,10 milhão para 1,30 milhão de yuans para famílias, de acordo com o órgão municipal e o Shenzhen Government Online.

Entre 30 de abril e 2 de junho de 2026, após a nova política, Shenzhen registrou 5.035 contratos online de imóveis residenciais novos e 6.191 de usados, aumentos anuais aproximados de 50% e 30%, respectivamente, segundo Shenzhen Government Online/Shenzhen Special Zone Daily.

O leilão recorde de Yuehai, portanto, não encerra a crise do setor imobiliário chinês. Ele mostra uma recomposição seletiva: capital concentrado em poucos terrenos escassos, bem localizados e disputados por incorporadoras de grande porte, enquanto os indicadores nacionais de imóveis usados e de vendas de terrenos ainda apontam um mercado imobiliário em ajuste.