STJ amplia risco para imóveis com matrícula limpa em Caruaru
Decisão unânime sobre imóvel em Caruaru mantém fraude à execução fiscal mesmo sem prova de má-fé do comprador.
Uma decisão da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça colocou em alerta compradores de imóveis em Caruaru: a venda de um bem feita depois da inscrição de débito tributário em dívida ativa pode ser considerada fraude à execução fiscal mesmo quando o comprador afirma ter certidões negativas e matrícula sem averbação de penhora.
O caso é o REsp 2.173.311/PE, julgado em 12/05/2026 e publicado em 15/05/2026. Por unanimidade, a turma conheceu em parte do recurso da LVF Empreendimentos Ltda. e, nessa parte, negou provimento. A relatora foi a ministra Maria Thereza de Assis Moura.
Imóvel em Caruaru e dívida ativa: o que o STJ decidiu
A controvérsia nasceu da execução fiscal nº 0800398-62.2017.4.05.8302, relacionada a imóvel situado na Rua Cícero Araújo Silva, terreno 01, não loteado, no município de Caruaru/PE. Os embargos de terceiro buscavam liberar os imóveis de matrículas 45.980 e 45.981.
A execução fiscal foi ajuizada em 09/03/2017 contra Joseilson Genésio da Silva Vestuários - ME, CNPJ 08.080.267/0001-48. O executado foi citado em 27/03/2017. O negócio jurídico relativo ao imóvel ocorreu em 12/05/2017.
Segundo o acórdão, as Certidões de Dívida Ativa citadas no processo foram inscritas entre 14/09/2016 e 18/11/2016, antes da venda. Para o STJ, esse ponto foi decisivo: nas execuções fiscais, sob a vigência da LC 118/2005, a alienação de bens após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa configura fraude à execução por presunção absoluta.
Mercado imobiliário de Caruaru: matrícula sem penhora não bastou
A recorrente sustentou que, na aquisição de 12/05/2017, havia certidões negativas no CPF do alienante e inexistência de averbações na matrícula. Também alegou que a execução fiscal estava direcionada exclusivamente ao CNPJ do empresário individual, sem vinculação ou ressalva ao CPF.
Outro argumento foi o de que o CPF e o nome da pessoa física do executado só teriam sido incluídos no polo passivo da execução fiscal em fevereiro de 2023. Ainda assim, a 2ª Turma manteve o entendimento desfavorável à recorrente.
O STJ afirmou que a presunção de fraude independe de prova de má-fé do terceiro adquirente. Também registrou que a Súmula 375/STJ não se aplica às execuções fiscais. Esse enunciado condiciona o reconhecimento de fraude à execução ao registro da penhora do bem alienado ou à prova de má-fé do comprador, mas o acórdão destacou que ele foi construído para a execução civil comum.
Empresário individual, CNPJ e risco patrimonial nos imóveis
Um ponto central do julgamento foi a natureza do empresário individual. O STJ afirmou que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural. Também afirmou que, nesse caso, o CNPJ é mera identificação fiscal e não cria autonomia patrimonial.
Na prática do caso analisado, essa conclusão enfraqueceu a tese de separação entre a cobrança dirigida ao CNPJ e o patrimônio da pessoa física ligada ao empresário individual. A Fazenda Nacional foi a recorrida, e a Caixa Econômica Federal constou como interessada.
A turma aplicou o Tema 290, firmado no REsp 1.141.990/PR. Segundo essa tese, para atos praticados a partir de 09/06/2005, basta a inscrição em dívida ativa para configurar fraude à execução fiscal.
O que diz o CTN sobre alienação de bens
O art. 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a alienação ou oneração de bens por sujeito passivo em débito tributário regularmente inscrito em dívida ativa. O parágrafo único afasta a presunção quando o devedor reserva bens ou rendas suficientes ao pagamento total da dívida inscrita.
A LC 118/2005 alterou o art. 185 do CTN e entrou em vigor 120 dias após sua publicação. Foi sob essa redação que o STJ enquadrou a controvérsia envolvendo o imóvel em Caruaru.
Concentração na matrícula imobiliária ficou sem análise de mérito
A LVF também invocou o art. 54 da Lei 13.097/2015, ligado à concentração de atos na matrícula imobiliária. O STJ, porém, não examinou o mérito dessa tese porque entendeu faltar prequestionamento, aplicando a Súmula 211/STJ.
Esse detalhe é relevante para o mercado imobiliário porque a disputa envolvia justamente a alegação de matrícula sem averbações e certidões negativas no CPF do alienante. No julgamento, esses elementos não afastaram a presunção absoluta reconhecida para a execução fiscal.
Por que o caso importa para Caruaru
Caruaru tinha 378.048 habitantes no Censo 2022 e área territorial de 919,069 km² em 2025, segundo o IBGE. Em uma cidade desse porte, decisões envolvendo imóveis, dívida ativa e segurança documental têm interesse direto para compradores, vendedores, incorporadoras e financiadores.
O acórdão não cria uma estatística sobre transações imobiliárias locais, mas fixa uma advertência objetiva: em execução fiscal, a ausência de penhora registrada na matrícula e a alegação de boa-fé do comprador não bastam, por si sós, para afastar a fraude quando a venda ocorre depois da inscrição do débito tributário em dívida ativa.
Votaram com a relatora os ministros Marco Aurélio Bellizze, Teodoro Silva Santos, Afrânio Vilela e Francisco Falcão. A decisão unânime manteve o entendimento do STJ e deixou o caso de Caruaru como exemplo concreto de risco jurídico em operações imobiliárias com histórico fiscal sensível.
