União Europeia põe Airbnb sob nova regra após 951,6 mi noites

A União Europeia passou a aplicar, desde 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028, que muda a fiscalização dos aluguéis de curta duração oferecidos por plataformas digitais. A regra atinge serviços como os de imóveis anunciados para hospedagem temporária na UE e chega após hóspedes terem passado 951,6 milhões de noites em acomodações de curta duração reservadas online no bloco em 2025.

Segundo o Eurostat, o volume de 2025 representou alta de 11,4% em relação a 2024 e de 32,4% frente a 2023. A Comissão Europeia afirma que os aluguéis de curta duração já correspondem a cerca de um quarto das ofertas de hospedagem turística na União Europeia, o que explica a pressão por dados mais padronizados para governos e autoridades locais.

Nova regra da União Europeia para imóveis de curta duração

O Regulamento (UE) 2024/1028 foi adotado pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho em 11 de abril de 2024, publicado no Jornal Oficial da União Europeia em 29 de abril de 2024 e passou a aplicar-se em 20 de maio de 2026. A norma cria regras para coleta de dados por autoridades competentes e para compartilhamento de informações por plataformas online de aluguel de curta duração.

O alcance é amplo: o regulamento se aplica a plataformas online que ofereçam serviços a anfitriões na União Europeia, independentemente do país onde a plataforma esteja estabelecida. A Comissão Europeia informou que as novas regras de transparência passaram a valer em toda a Europa na data de aplicação.

Airbnb, Booking e Expedia entram no centro dos dados do mercado imobiliário turístico

Os dados do Eurostat sobre plataformas passaram, em 2025, a cobrir Airbnb, Booking e Expedia, depois da saída da Tripadvisor desse segmento em novembro de 2024 e do envio final de dados da Tripadvisor no quarto trimestre de 2024.

No quarto trimestre de 2025, hóspedes passaram 172,3 milhões de noites em acomodações de curta duração na União Europeia reservadas por Airbnb, Booking ou Expedia. O número foi 10,9% maior do que no quarto trimestre de 2024 e 30,2% acima do quarto trimestre de 2023.

Registro, anúncios e fiscalização de imóveis na União Europeia

Quando um Estado-membro exigir registro, os anfitriões deverão receber um número único para a unidade, e esse número deverá constar em um registro público e de fácil acesso. As plataformas deverão garantir que o número de registro fornecido pelo anfitrião apareça no anúncio sempre que houver obrigação de registro aplicável.

As plataformas também terão de realizar checagens aleatórias da validade dos números de registro por meio do ponto digital único nacional, quando esse sistema existir. Quando uma unidade estiver em área para a qual autoridades tenham pedido dados, as plataformas deverão transmitir mensalmente ao ponto digital único do Estado-membro os dados de atividade por unidade, o número de registro, o endereço específico da unidade e a URL do anúncio.

Os dados de atividade definidos pelo regulamento incluem o número de noites em que a unidade foi alugada, o número de hóspedes por noite e o país de residência de cada hóspede. Plataformas pequenas ou micro que não tenham atingido média mensal de 4.250 anúncios ou mais na UE no trimestre anterior poderão enviar dados ao fim do trimestre, por comunicação máquina-a-máquina ou manualmente conforme a lei nacional.

Remoção de anúncios e limites da regra europeia

As autoridades competentes poderão ordenar a remoção ou desativação de anúncios quando o anfitrião não corrigir informações incompletas ou incorretas, quando houver dúvidas sérias sobre autenticidade ou validade de documentação, ou quando o anúncio estiver sem número de registro, com número inválido ou com uso indevido de número de registro.

A regra, porém, não cria uma proibição europeia do Airbnb nem dos aluguéis de curta duração. O regulamento preserva regras nacionais, regionais e locais sobre acesso ou prestação desses serviços e declara que não afeta a competência dos Estados-membros para requisitos de acesso ao mercado compatíveis com o direito da UE.

Espanha, França e Portugal mostram a pressão local sobre imóveis

A tramitação europeia teve apoio expressivo. Em 29 de fevereiro de 2024, o Parlamento Europeu aprovou os requisitos harmonizados de coleta e compartilhamento de dados por 493 votos a favor, 14 contra e 33 abstenções. Em 18 de março de 2024, o Conselho da União Europeia deu aprovação final ao regulamento e afirmou que ele harmoniza requisitos de registro para anfitriões e propriedades, incluindo número único a ser exibido em sites de imóveis e plataformas online.

Na Espanha, o Ministério de Direitos Sociais, Consumo e Agenda 2030 informou em 30 de julho de 2025 que conseguiu a retirada de cerca de 65.000 anúncios sem licença no Airbnb. O órgão também identificou outros 54.728 anúncios ativos sem número oficial de registro após a entrada em vigor da exigência espanhola em 1º de julho de 2025.

Em Barcelona, a prefeitura anunciou em 21 de junho de 2024 que não renovaria licenças de moradias de uso turístico. A medida buscava converter cerca de 10.000 apartamentos turísticos em moradia residencial até novembro de 2028.

Na França, a Lei nº 2024-1039, de 19 de novembro de 2024, reforçou ferramentas locais de regulação de meublés de tourisme, alterou regras fiscais e ampliou poderes municipais sobre aluguel turístico mobiliado. Em Portugal, a exploração de Alojamento Local exige registro da atividade antes do início da operação, segundo o portal oficial gov.pt atualizado em 27 de março de 2026.

Onde os aluguéis de curta duração mais pesam na União Europeia

O avanço das reservas se concentra em regiões turísticas relevantes. No terceiro trimestre de 2025, as regiões NUTS 2 com mais noites em aluguel de curta duração por plataformas foram Jadranska Hrvatska, na Croácia, com 27,7 milhões de noites; Andalucía, na Espanha, com 19,5 milhões; e Provence-Alpes-Côte d’Azur, na França, com 16,9 milhões.

Para o mercado imobiliário europeu, a principal mudança está na rastreabilidade. Ao padronizar números de registro, dados de hóspedes, diárias e endereços de unidades, a União Europeia amplia a capacidade de fiscalização sem substituir as decisões nacionais e locais sobre autorização, restrição ou funcionamento dos imóveis de curta duração.