Apartamento em São Paulo vai de R$ 17 mi a R$ 51,7 mi e gera alerta

Um apartamento de 564 m² no edifício Heritage, no Itaim Bibi, em São Paulo, foi comprado por R$ 17 milhões em março de 2021 e revendido por R$ 51,7 milhões em março de 2024. A operação foi comunicada ao Coaf pelo 9º Tabelionato de Notas de São Paulo por suspeita de lavagem de dinheiro, segundo reportagem de Allan de Abreu publicada pela piauí em 28 de setembro de 2026.

A revista teve acesso a um relatório do Coaf presente em inquérito do Banco Master no STF. A novidade é a revelação documental da transação, realizada em 2024. Rafael Hawilla, dono da empresa que vendeu o imóvel, negou irregularidades e afirmou que o negócio incluía mobília e decoração, com recolhimento dos tributos.

Revenda de imóvel em São Paulo: quem comprou e quem vendeu

Segundo a piauí, a Grip Negócios Imobiliários, de Hawilla, comprou o apartamento da Cyrela em março de 2021. Três anos depois, a empresa o vendeu à Super Empreendimentos e Participações, de Fabiano Zettel, cunhado de Daniel Vorcaro.

Os preços publicados pela revista estão corrigidos monetariamente. A diferença entre R$ 17 milhões e R$ 51,7 milhões é de R$ 34,7 milhões, equivalente a aproximadamente 204,1% sobre o valor da compra. Esse cálculo compara os valores informados e não apura o lucro líquido da vendedora. A declaração de Hawilla sobre mobília, decoração e tributos também integra o contexto apresentado pela reportagem.

O que motivou o alerta ao Coaf sobre o apartamento

A avaliação fiscal do imóvel era de R$ 7 milhões, conforme os dados relatados pela piauí. O relatório consultado pela revista registra ainda que a escritura não esclarecia como havia sido paga a entrada de R$ 5 milhões. Esses elementos aparecem no relato sobre a comunicação de suspeita de lavagem feita pelo cartório.

É necessário distinguir os valores: R$ 51,7 milhões é o preço de revenda informado na reportagem, enquanto R$ 7 milhões corresponde à avaliação fiscal citada. Os dados fornecidos não apresentam o valor do IPTU do apartamento. Também não permitem tratar a diferença entre compra e venda como rendimento líquido do investimento.

Heritage fica no Itaim Bibi, próximo à Faria Lima

O empreendimento está na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 1200, no Itaim Bibi, segundo a página oficial da Cyrela. A incorporadora apresenta o Heritage com design Pininfarina e divulga plantas de 570 m², quatro a cinco suítes e seis vagas.

A metragem comercial exige atenção na leitura dos dados do mercado imobiliário: os 570 m² divulgados pela incorporadora correspondem à apresentação do empreendimento. Já os 564 m² são a área do apartamento mencionada pela piauí na transação. As duas informações se referem a descrições diferentes nas fontes consultadas.

Como cartórios comunicam operações imobiliárias suspeitas

O Provimento nº 88, assinado em 1º de outubro de 2019 pelo então corregedor nacional de Justiça, Humberto Martins, estabeleceu procedimentos para cartórios comunicarem operações suspeitas de lavagem de dinheiro ou financiamento do terrorismo à unidade brasileira de inteligência financeira.

O Coaf distingue a Comunicação de Operação Suspeita, a COS, do Relatório de Inteligência Financeira, o RIF. A primeira é enviada pelos setores obrigados quando identificam indícios de ilícitos. O segundo resulta de análise que conclua pela existência de fundados indícios. Portanto, a comunicação do cartório e o relatório mencionado pela revista representam etapas distintas.

Análise do Coaf e limites dos dados sobre a revenda

Na análise das informações recebidas, o Coaf cruza comunicações com outros dados de sua base, aplica critérios de risco e seleciona casos para exame aprofundado. Sua função é produzir inteligência financeira e comunicar ocorrências suspeitas às autoridades competentes, conforme explica o Ministério da Fazenda.

No caso do Heritage, a documentação descrita pela piauí reúne a revenda, o alerta do cartório e os pontos levantados sobre avaliação fiscal e entrada. A negativa de irregularidades de Hawilla também faz parte desse relato. A suspeita comunicada e a diferença entre os preços, isoladamente, não autorizam apresentar a operação como crime comprovado.