CNJ libera contrato particular em garantia de imóveis no Brasil

O Conselho Nacional de Justiça mudou as regras nacionais para registros de alienação fiduciária sobre imóveis no Brasil. Publicado no DJe/CNJ nº 181/2026, de 3 de agosto de 2026, o Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, alterou o art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial, e entrou em vigor na própria data de publicação.

Na prática, o ato afirma que contratos da Lei nº 9.514/1997, inclusive constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, mesmo quando os contratantes não integram o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O que muda no mercado imobiliário do Brasil

A mudança atinge pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não nos sistemas financeiros e no mercado de capitais, ressalvada hipótese de vedação expressa em lei federal. O provimento também proíbe que cartórios recusem a recepção, a qualificação ou o registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas porque não há entidade do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica no polo contratual.

A medida corrige uma trava administrativa que havia restringido o uso do instrumento particular em operações de alienação fiduciária fora desses sistemas. A base do CNJ registra que os Provimentos nº 172/2024 e nº 175/2024 estavam suspensos por decisão no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000. O Provimento nº 172/2024, de 5 de junho de 2024, restringia a formalização por instrumento particular às entidades autorizadas a operar no SFI, com exceções legais. Já o Provimento nº 175/2024, de 15 de julho de 2024, acrescentou companhias securitizadoras, agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulação da CVM ou do Banco Central em atos de transmissão de recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no SFI.

Alienação fiduciária de imóveis e escritura pública

A alienação fiduciária de coisa imóvel foi instituída pela Lei nº 9.514/1997, que também dispõe sobre o SFI. O art. 22 define a alienação fiduciária como o negócio pelo qual o fiduciante, para garantia de obrigação própria ou de terceiro, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel de coisa imóvel. O art. 23 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel se constitui pelo registro, no Registro de Imóveis competente, do contrato que serve de título.

O ponto central está no art. 38 da mesma lei, que autoriza a celebração dos atos e contratos nela referidos, ou resultantes de sua aplicação, por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. O Provimento nº 246 aplica essa leitura ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas e afasta a restrição baseada na natureza dos contratantes.

Cartórios ainda devem analisar requisitos legais

A flexibilização não elimina a análise registral. O próprio provimento preserva a qualificação pelo Registro de Imóveis, que deve verificar requisitos formais e materiais do título causal, conforme o art. 23 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 e a Lei nº 6.015/1973. Essa lei inclui a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel entre os atos registráveis no Registro de Imóveis.

O Código Civil exige escritura pública para negócios que visem constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando a lei dispuser em contrário. O mesmo Código prevê que espécies de propriedade fiduciária submetidas a leis especiais seguem a disciplina específica dessas leis, aplicando-se o Código apenas no que não for incompatível.

Risco documental para contratos já assinados

O art. 2º do Provimento nº 246 considera plenamente regulares e válidos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos CN nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024, desde que cumpridos os requisitos da legislação federal de regência. Esse é o ponto de atenção para operações já formalizadas: a convalidação não dispensa a conformidade documental.

A discussão anterior teve impacto regulatório relevante. Segundo análise do Machado Meyer, a decisão liminar de 27 de novembro de 2024, proferida pelo corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, suspendeu os efeitos do Provimento nº 172/2024 até decisão de mérito e reconheceu risco de dano iminente e grave repercussão econômica por novos custos gerados a adquirentes de imóveis e usuários de imóveis como garantia.

Decisão do CNJ e segurança jurídica nos imóveis

Em 24 de julho de 2026, o corregedor nacional julgou procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, formulado pela União Federal, e confirmou a validade da contratação de alienação fiduciária de bens imóveis por instrumento particular sem restrição quanto à categoria dos contratantes ou à natureza da operação de crédito, segundo artigo de Melhim Namem Chalhub publicado no Migalhas. O mesmo texto afirma que o Provimento nº 246 foi editado para dar efetividade a essa decisão e adequar o art. 440-AO do Provimento nº 149/2023.

O CNJ fundamentou o novo provimento em decisões do STF nos Mandados de Segurança nº 39.805 e nº 39.930, na jurisprudência do STJ e na interpretação conjunta de dispositivos da Lei nº 9.514/1997, do Código Civil e da Lei nº 6.015/1973. O ato cita decisão do STF no MS nº 39.930/DF, julgada em 13 de dezembro de 2024 e publicada em 16 de dezembro de 2024, sob relatoria do ministro Gilmar Mendes, e precedente do STJ no AgInt no REsp nº 1.530.556/MS.

A Corregedoria Geral do Foro Extrajudicial do TJMA publicou em 12 de agosto de 2026 que o Provimento nº 246 uniformiza a atuação dos cartórios e confirma o uso de instrumento particular com efeitos de escritura pública fora dos sistemas de financiamento imobiliário. O registro, porém, segue condicionado à qualificação registral e ao atendimento dos requisitos legais do título.