FII compra Hotel Emiliano no Rio de Janeiro por R$ 260 mi

O TRX Real Estate FII, negociado na B3 sob o código TRXF11, concluiu em 01/07/2026 a aquisição indireta do imóvel onde funciona o Hotel Emiliano Rio de Janeiro, na Avenida Atlântica nº 3.804, em Copacabana, no Rio de Janeiro. A transação foi fechada por R$ 260.000.000,00, sujeita a ajustes usuais, após fato relevante inicial divulgado em 24/06/2026.

A operação foi realizada por meio da compra da totalidade das ações da Forte Mar Empreendimentos e Participações S.A., sociedade proprietária do imóvel. O ativo fica em frente à Praia de Copacabana e continuará operado sob a marca Emiliano, com contrato de locação de 20 anos firmado entre o fundo e o Hotel Emiliano.

Hotel Emiliano em Copacabana entra no portfólio do TRXF11

Segundo o fato relevante de conclusão, o pagamento foi estruturado em três partes: R$ 30.559.553,90 via subscrição de cotas do TRXF11 por partes relacionadas aos vendedores, R$ 114.720.223,05 à vista na data de fechamento e R$ 114.720.223,05 em até seis meses contados dessa data. As parcelas têm correção pelo IPCA desde a assinatura dos documentos definitivos até os pagamentos.

O fundo informou que a conclusão ocorreu após a superação das condições precedentes previstas nos documentos da operação. Na transação, o TRXF11 foi assessorado por BTG Pactual e KLA Advogados.

O contrato de locação prevê os dez primeiros anos na modalidade atípica, com multa rescisória equivalente a 12 aluguéis mensais fixos, sem redução proporcional. Os dez anos finais serão na modalidade típica, com multa equivalente a 12 aluguéis mensais calculados proporcionalmente ao prazo remanescente.

Imóveis de luxo no Rio de Janeiro: preço e metragem do ativo

A apresentação anexa ao fato relevante informa que o Hotel Emiliano Rio tem 11.019 m² de área construída e 7.203,45 m² de ABL FOH ligada à operação hoteleira. Com base nesses dados, o valor implícito da aquisição é de aproximadamente R$ 23,6 mil por m² de área construída e cerca de R$ 36,1 mil por m² de ABL FOH.

O material do TRXF11 informa ainda yield estabilizado estimado em 10% após o pagamento total, locatário Grupo Emiliano, reajuste por IPCA e prazo contratual de 20 anos. Para o fundo, a compra adiciona hotelaria ao portfólio: no cenário apresentado, o segmento passa a representar 5,21% da receita, mesma participação indicada para o Emiliano na distribuição de receita de aluguel após a aquisição.

A aquisição foi descrita pelo TRXF11 como entrada em um ativo imobiliário de altíssimo padrão, com frente direta para a Praia de Copacabana. A gestora atribuiu o racional de “ativo troféu” à escassez de terrenos com essas características, às restrições urbanísticas e ao elevado custo de reposição.

Hotelaria de luxo e mercado imobiliário em Copacabana

A apresentação do fundo classifica o Hotel Emiliano Rio como “5 estrelas – Small Luxury Hotels of the World” e informa 90 quartos, piscina infinita no rooftop com vista para o mar, academia com vista para o mar e Spa Santapele com yoga e massagens corporais. O mesmo documento aponta diárias entre US$ 300 e US$ 600 para quarto standard ou de entrada e diárias de cerca de US$ 950 ou mais para suíte ou acomodação top.

A página da Small Luxury Hotels of the World também lista o Emiliano Rio em Copacabana, no Rio de Janeiro, com 90 quartos, 12 andares, dois restaurantes, rooftop pool e localização em Copacabana Beach. A entidade atribui o projeto ao arquiteto Arthur Casas e descreve a fachada com persianas brancas dobráveis.

A InfoMoney publicou em 25/06/2026 que a compra de R$ 260 milhões marca a entrada do TRXF11 no segmento de hospitalidade de luxo e que o imóvel permaneceria ocupado pelo Grupo Emiliano em contrato atípico de 20 anos com reajuste anual pelo IPCA. A Forbes Brasil informou em 24/06/2026 que os antigos donos do Hotel Emiliano Rio eram o fundo Warehouse, gerido pelo BTG Pactual, e a J Filgueiras Empreendimentos e Negócios, holding da família fundadora do Emiliano.

Rio de Janeiro tem turismo forte e imóveis valorizados

O negócio ocorre em uma cidade com fluxo turístico relevante. A Prefeitura do Rio informou em 19/01/2026 que o município recebeu 12,5 milhões de turistas em 2025, sendo 10,5 milhões nacionais e 2,1 milhões estrangeiros, com movimentação econômica total de R$ 27,2 bilhões. A mesma publicação apontou crescimento de 10,5% no total de turistas ante 2024 e alta de 44,8% no fluxo internacional, de 1,5 milhão para 2,1 milhões.

Na virada de 2025 para 2026, a Agência Brasil informou dados do HotéisRIO com ocupação média de 87,01% na cidade do Rio entre 31/12/2025 e 03/01/2026. Copacabana e Leme lideraram as regiões, com 91,83% de ocupação.

No mercado residencial, o Índice FipeZAP de maio de 2026 apontou preço médio de R$ 10.982 por m² no Rio de Janeiro, variação mensal de 0,40%, alta acumulada de 1,39% em 2026 e avanço de 4,00% em 12 meses. No recorte por bairros, Copacabana aparece com preço médio residencial de R$ 13.181 por m² e valorização de 6,8% em 12 meses.

O que muda para o TRXF11 após a compra

No cenário pós-aquisição apresentado pelo fundo, o TRXF11 passa a ter R$ 7.793.033.683,53 investidos em imóveis, 112 imóveis, presença em 18 estados e no Distrito Federal, atuação em 60 cidades, ABL de 1.247.470,53 m² e prazo médio de 13,61 anos.

A alocação informada após a aquisição é de 77,12% em imóveis, 2,85% em renda fixa, 8,83% em CRIs e 11,20% em FIIs. Com o Hotel Emiliano Rio, o fundo passa a levar para sua carteira um imóvel de luxo em uma das frentes marítimas mais conhecidas do Rio de Janeiro, transformando a propriedade hoteleira em fluxo recorrente de aluguel dentro de um FII.