Aluguel em Manaus sobe 11,56% no ano, aponta FipeZAP
Capital amazonense lidera alta entre capitais no acumulado até abril; aluguel residencial avançou 1,31% no mês e yield chegou a 8,38% ao ano.
Manaus registrou alta de 11,56% nos aluguéis residenciais entre janeiro e abril de 2026, a maior variação entre as 22 capitais monitoradas pelo Índice FipeZAP de Locação Residencial no período. Em abril, a alta mensal na capital foi de 1,31%, com preço médio de R$ 53,32 por metro quadrado e retorno do aluguel, o chamado rental yield, de 0,70% ao mês ou 8,38% ao ano, segundo o relatório FipeZAP/Grupo OLX de abril de 2026.
No mercado nacional, o aluguel residencial medido pelo FipeZAP subiu 1,04% em abril de 2026, acima dos 0,84% registrados em março. Foi a maior alta mensal desde abril de 2025, quando o índice havia avançado 1,25%. O movimento reforça a pressão recente sobre imóveis para locação, especialmente fora do eixo tradicional de maior atenção do mercado imobiliário.
Aluguel em Manaus lidera capitais no acumulado de 2026
No ranking de capitais do acumulado de janeiro a abril de 2026, Manaus apareceu à frente de Campo Grande, que teve alta de 11,30%, e Aracaju, com avanço de 11,26%. As três formaram o grupo de capitais com aumentos de dois dígitos no período, de acordo com o FipeZAP.
O desempenho de Manaus se destaca também porque o índice nacional de locação residencial avançou 3,51% no mesmo recorte. Esse resultado ficou acima do IPCA acumulado de 2,60% e do IGP-M acumulado de 2,93% entre janeiro e abril de 2026, conforme os dados reunidos no relatório.
FipeZAP mede novos aluguéis de imóveis anunciados
O Índice FipeZAP de Locação Residencial acompanha preços de locação de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras, com base em anúncios veiculados na internet. O indicador é desenvolvido pela Fipe em parceria com o Grupo OLX, incluindo Zap, Viva Real e OLX.
Essa metodologia é importante para interpretar os números. Os preços considerados pelo FipeZAP são anúncios para novos aluguéis. O índice não incorpora a correção de contratos de locação já vigentes, que seguem o indexador previsto em cada contrato.
Em abril de 2026, a amostra de Manaus no levantamento reunia 2.688 anúncios de apartamentos residenciais para locação. Entre os bairros ou zonas mais representativos da amostra estavam Adrianópolis, Aleixo, Ponta Negra, Chapada, Nossa Senhora das Graças, Dom Pedro I, Japiim, Parque 10 de Novembro, Centro e Flores.
Mercado imobiliário em Manaus: preço, retorno e comparação nacional
Embora Manaus tenha liderado a alta entre capitais no acumulado de 2026 até abril, o comportamento em 12 meses mostra outro recorte. Nos 12 meses encerrados em abril de 2026, a capital amazonense acumulou alta de 4,29% no aluguel residencial, abaixo da média nacional FipeZAP de 8,40% no mesmo período.
Para investidores, o dado de retorno chama atenção. O rental yield residencial de Manaus, estimado em 8,38% ao ano em abril de 2026, foi o segundo maior entre as capitais monitoradas, atrás apenas de Recife, com 8,55% ao ano. A média nacional de rental yield residencial do FipeZAP foi de 6,08% ao ano no mesmo mês.
O relatório também mostra diferença de retorno conforme o perfil do imóvel. Na média nacional, imóveis de um dormitório tiveram yield de 6,76% ao ano, enquanto imóveis de quatro ou mais dormitórios registraram retorno menor, de 4,94% ao ano.
Aluguel, inflação e juros: o que pesa para imóveis
Em abril de 2026, a alta nacional de 1,04% do aluguel residencial ficou acima do IPCA de 0,67%, divulgado pelo IBGE, e abaixo do IGP-M de 2,73%, informado pela FGV IBRE. O IGP-M é usado em muitos contratos vigentes, embora o FipeZAP meça anúncios de novos aluguéis.
No pano de fundo financeiro, a meta Selic em vigor após a 278ª reunião do Copom, realizada em 29 de abril de 2026, passou a ser 14,50% ao ano a partir de 30 de abril de 2026, conforme o Banco Central do Brasil. O próprio relatório FipeZAP informa que a rentabilidade média do aluguel residencial de 6,08% ao ano em abril ficou inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos 12 meses seguintes.
Base urbana ajuda a dimensionar o mercado de Manaus
Os dados socioeconômicos do IBGE reproduzidos no relatório FipeZAP indicam que Manaus tinha população residente de 2,0637 milhões de pessoas em 2022, área territorial de 11.401,1 km², 630,1 mil domicílios e 105,1 mil apartamentos. Esse contexto ajuda a dimensionar a base de imóveis residenciais em uma capital que, em 2026, passou a ocupar o topo do ranking de alta dos aluguéis entre as capitais monitoradas.
O retrato de abril sugere um mercado imobiliário de locação aquecido em Manaus no curto prazo, com valorização expressiva no ano e retorno elevado em relação à média das capitais. Para quem acompanha imóveis, investimento e custo de moradia, a diferença entre novos anúncios, contratos vigentes e indicadores de inflação continua sendo central para avaliar o real impacto no orçamento.
