Galpões no Raio 30 de São Paulo sobem 20,8%, mas custo pesa

O aluguel médio de galpões Classe A/A+ no Raio 30 de São Paulo subiu 20,8% em 2025 e chegou a R$ 35 por metro quadrado, a maior valorização anual da série histórica da CBRE, segundo levantamento citado pela Revista Buildings. A alta ocorreu no principal mercado logístico do Brasil, mas ainda não se traduziu em ganho real amplo para proprietários e desenvolvedores: Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Pátria, afirmou que o custo de construção já chega a R$ 4 mil por metro quadrado, incluindo terreno.

O movimento resume o novo momento do mercado imobiliário logístico na região metropolitana de São Paulo. Depois de anos de aluguéis comprimidos, a escassez de imóveis bem localizados, a demanda do e-commerce e a revisão de contratos empurraram os preços para cima. Ainda assim, a recomposição parece mais ligada ao custo de reposição dos ativos do que a uma expansão folgada de margem.

Mercado imobiliário no Raio 30 de São Paulo tem maior alta da série

O levantamento Secovi-SP/CBRE divulgado pelo Metro Quadrado mostra que a alta de 20,8% em 2025 foi quase o dobro da valorização de 11,8% registrada em 2024. A taxa de vacância no Raio 30 caiu para 7,8%, o menor nível desde 2012, reforçando a pressão sobre os aluguéis de galpões Classe A/A+.

Segundo a CBRE, o mercado logístico brasileiro vive o primeiro ciclo relevante de revisões contratuais, com força maior justamente no Raio 30 de São Paulo. As negociações levaram a reajustes de 20% a 30% em 2025, de acordo com o Metro Quadrado.

Esse ciclo sucede um período prolongado de preços fracos. Entre 2015 e 2019, os preços médios de locação de galpões caíram ano após ano. A alta começou em 2020, com o avanço da demanda do e-commerce durante a pandemia.

Aluguel sobe, mas custo dos imóveis logísticos limita retorno

Para Abbud, a alta atual não deve ser lida automaticamente como valorização plena dos ativos. Em evento da gestora Pátria, ele afirmou que a alta do aluguel é “muito mais uma correção do que uma valorização”. O executivo disse ainda que os novos contratos apenas repassam o custo maior de construção, que já chega a R$ 4 mil por metro quadrado, incluindo terreno.

Na prática, o aluguel de R$ 35 por metro quadrado no Raio 30 de São Paulo recompõe parte da defasagem acumulada e do encarecimento dos projetos. Para o investidor, a leitura central é que o preço de locação avançou com força, mas o custo de reposição dos imóveis logísticos também subiu a um patamar que reduz o ganho econômico líquido.

Os fundos imobiliários ajudaram a acelerar as revisões de contratos, segundo o Metro Quadrado, porque passaram a ter participação relevante no mercado de galpões nos últimos cinco anos. Com mais proprietários institucionais, a renegociação de locações ganhou disciplina financeira e maior aderência aos preços de mercado.

Demanda por galpões vem de grandes ocupantes do e-commerce

A pressão de demanda aparece de forma concentrada em grandes operadores. Mercado Livre e Shopee somavam 5,8 milhões de metros quadrados ocupados no Brasil e fecharam mais de 800 mil metros quadrados em novos contratos no primeiro trimestre de 2026, segundo levantamento da Buildings.

O Mercado Livre ocupava 4 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos no país, distribuídos em 96 operações, e adicionou 377 mil metros quadrados em novas locações e expansões entre janeiro e março de 2026. A maior operação da empresa no período ocorreu em Jacareí, em São Paulo, com 134,2 mil metros quadrados.

A Shopee encerrou o primeiro trimestre de 2026 com 1,8 milhão de metros quadrados ocupados em 113 operações logísticas no Brasil. A Amazon, por sua vez, ocupava 874,2 mil metros quadrados de espaços logísticos em 30 endereços e tinha quase 40 mil metros quadrados pré-locados para atividade futura, segundo dados do Buildings CRE Tool citados pela Revista Buildings.

Oferta nova pode aliviar, mas locações seguem fortes em São Paulo

A CBRE projetava crescimento de 1,7 milhão de metros quadrados na oferta de galpões em São Paulo em 2026, ante 1,2 milhão de metros quadrados em 2025. Mesmo assim, as locações no primeiro trimestre de 2026 já estavam próximas de 1 milhão de metros quadrados, segundo o Metro Quadrado.

Dados da Newmark citados pelo NeoFeed também indicam um mercado apertado. No primeiro trimestre de 2026, a absorção líquida em São Paulo chegou a 500 mil metros quadrados, volume seis vezes maior que o do mesmo período de 2025. A vacância em São Paulo caiu para 6,4%, ante 8,1% no trimestre anterior.

O valor médio pedido de locação em São Paulo atingiu R$ 33,1 por metro quadrado ao mês no primeiro trimestre de 2026, com alta de 3% no trimestre e 15% em 12 meses, segundo a Newmark. Em regiões de maior pressão na capital paulista, especialmente no raio de até 30 quilômetros do centro, os valores de locação já ultrapassavam R$ 40 por metro quadrado.

Investimento em galpões exige olhar além do aluguel

Para o mercado imobiliário, o Raio 30 de São Paulo segue como termômetro nacional dos imóveis logísticos. A baixa vacância, a demanda de grandes ocupantes e as revisões contratuais sustentam a alta dos aluguéis. Mas a conta de investimento depende cada vez mais do custo de terreno, construção e reposição.

A virada do ciclo pós-pandemia, portanto, não elimina o paradoxo: os aluguéis dos galpões subiram no principal anel logístico do país, mas parte relevante desse avanço apenas recompõe custos e contratos defasados. Para donos, desenvolvedores e fundos imobiliários, o ganho real depende de uma equação mais estreita do que a alta nominal sugere.