Matopiba vê desconto de até 50% em fazendas nobres

A crise de liquidez do agronegócio abriu uma janela rara para compradores de terras agrícolas no Matopiba, região formada por Tocantins e partes de Maranhão, Piauí e Bahia. Segundo a Riza Asset, há descontos de até 40% em operações de land equity e de até 50% em estruturas de sale and leaseback, inclusive em áreas agrícolas consideradas nobres.

O movimento, relatado pela gestora em painel do Agrothinkers, em São Paulo, em 21 de maio de 2026, ocorre em meio ao avanço da recuperação judicial, da inadimplência rural e da restrição de crédito. Para o mercado imobiliário rural, a combinação transforma imóveis produtivos em ativos negociados com forte desconto, desde que o comprador tenha capital e estrutura para executar a operação.

Matopiba concentra imóveis rurais no radar de fundos

Embora seja frequentemente tratado como praça agrícola, o Matopiba não é uma cidade. A Embrapa define a região como um território agrícola com 337 municípios e cerca de 73 milhões de hectares, abrangendo Tocantins e partes de Maranhão, Piauí e Bahia.

É nesse mapa que a Riza diz estar prospectando fazendas para o Terrax Vintage, especialmente no Piauí e em Tocantins, dois estados do Matopiba. A gestora também informou que o Terrax, seu fundo listado, tinha nove propriedades em estados da região.

O Terrax tinha patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão, enquanto o Terrax Vintage captou R$ 408,6 milhões no lançamento. Em outubro de 2025, a AgFeed informou que o Terrax Vintage foi estruturado como um Fiagro fechado com estratégia de sale and leaseback, modelo em que o fundo compra a terra e arrenda o imóvel ao mesmo produtor que vendeu a área.

Descontos no mercado imobiliário rural chegam a 50%

Paulo Mesquita, sócio da Riza Asset, afirmou no painel que áreas consolidadas poderiam ser compradas por valores não vistos havia “sete ou oito anos”. A gestora apontou descontos de até 40% em land equity e de até 50% em sale and leaseback, estruturas que ganharam relevância em um momento de aperto de caixa no campo.

O desconto, porém, não significa compra simples. Mesquita citou o caso de uma terra em Sorriso que teria caído de 1.100 para 600 sacas por hectare, mas disse que uma aquisição nesse patamar exigiria estrutura financeira para ser aceita pelo produtor. Ou seja, a barganha existe, mas depende de capacidade de negociação, liquidez e desenho contratual.

O pipeline citado pela AgFeed para o Terrax Vintage somava 18 mil hectares, dos quais 14 mil hectares cultivados, em Centro-Oeste, Piauí, Tocantins e Minas Gerais. As áreas envolviam soja, milho e algodão e tinham valor de mercado somado de R$ 612 milhões. A oferta do fundo atraiu cerca de 9 mil investidores pessoas físicas, responsáveis por cerca de R$ 398 milhões do total captado.

Crise de crédito pressiona imóveis e produtores

A base da oportunidade apontada pela Riza aparece nos dados de recuperação judicial. O agronegócio brasileiro registrou 1.990 solicitações de recuperação judicial em 2025, o maior volume da série histórica da Serasa Experian iniciada em 2021.

Os pedidos cresceram 56,4% em 2025 na comparação com 2024, quando haviam sido 1.272. Em 2023, tinham sido 534. Entre produtores rurais pessoa física, foram 853 pedidos em 2025, ante 566 em 2024, alta de 50,7%. Entre produtores rurais pessoa jurídica, foram 753 pedidos, contra 409 no ano anterior, avanço de 84,1%. Empresas da cadeia do agronegócio fizeram 384 pedidos, alta de 29,3% sobre 2024.

Mato Grosso liderou o ranking estadual de pedidos de recuperação judicial no agro em 2025, com 332 registros, seguido por Goiás, com 296; Paraná, com 248; Mato Grosso do Sul, com 216; e Minas Gerais, com 196.

Inadimplência e crédito menor afetam a liquidez

A inadimplência da população rural chegou a 8,2% no quarto trimestre de 2025, com alta anual de 1,0 ponto percentual e alta trimestral de 0,2 ponto percentual, segundo a Serasa Experian. A metodologia considera dívidas de pessoas físicas da população rural vencidas há mais de 180 dias, até 5 anos, de pelo menos R$ 1.000, ligadas ao financiamento e a atividades do agronegócio.

No mesmo período, a inadimplência rural em dívidas com instituições financeiras foi de 7,2%, e a dívida média dos inadimplentes com instituições financeiras chegou a R$ 115,5 mil. As concessões de crédito rural e agroindustrial para produtores pessoa física somaram R$ 179 bilhões em 2025, queda de 17% ante 2024, o equivalente a cerca de R$ 36,8 bilhões a menos. O ticket médio dos contratos caiu de cerca de R$ 150 mil para cerca de R$ 123 mil, recuo de 17,8%.

A pressão também apareceu no Banco do Brasil. A instituição informou lucro líquido ajustado de R$ 3,4 bilhões no primeiro trimestre de 2026, queda de 54% em 12 meses, pressionado pela inadimplência do crédito rural. No período, a carteira de crédito agro do banco era de R$ 418,4 bilhões, e a inadimplência do agro chegou a 6,22%, alta de 3,5 pontos percentuais em 12 meses.

Produção segue forte, mas mercado exige capital

O quadro financeiro contrasta com uma produção agrícola ainda robusta. A Conab estimou a produção brasileira de grãos da safra 2025/26 em 356,3 milhões de toneladas, com área semeada projetada em 83,3 milhões de hectares. A produção de soja foi estimada em 179,2 milhões de toneladas, e a de milho, em 139,6 milhões de toneladas.

No Piauí, um dos estados do Matopiba citados no pipeline da Riza, a produção de grãos da safra 2024/25 foi estimada em 6,25 milhões de toneladas, alta de 8,6% ante 2023/24. A área produtiva passou de 1,85 milhão para 1,94 milhão de hectares, enquanto a produtividade subiu de 3.106 kg/ha para 3.221 kg/ha.

Para investidores em imóveis rurais, o sinal é claro: o desconto em fazendas nobres no Matopiba nasce menos de uma crise produtiva ampla e mais de uma crise de liquidez. A oportunidade existe, mas, como ressalta a própria Riza, só se concretiza para compradores capazes de estruturar capital, contrato e relação de longo prazo com o produtor.