Venda de outlet em Novo Hamburgo dá lucro de R$ 48 mi a FII
HGBS11 vendeu fatia no I Fashion Outlet Novo Hamburgo por R$ 63,4 milhões, acima do laudo, e encerrou participação no ativo.
O Hedge Brasil Shopping FII, negociado na B3 sob o código HGBS11, concluiu em 19 de maio de 2026 a venda de sua participação de 18,375% no I Fashion Outlet Novo Hamburgo, em Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul. A transação foi fechada por R$ 63.400.161,28 e gerou lucro não recorrente total de R$ 47.979.994,98, equivalente a R$ 0,332 por cota, segundo fato relevante divulgado pela Hedge Investments.
A operação coloca um imóvel comercial de grande circulação no centro de uma discussão típica do mercado imobiliário listado em Bolsa: a captura de valorização por fundos imobiliários. O preço de venda ficou 29,4% acima do último laudo de avaliação do ativo e elevou a cota patrimonial do HGBS11 em R$ 0,11, ou 0,5%, para R$ 20,76 no fechamento de abril de 2026.
Imóveis em Novo Hamburgo: venda do outlet foi parcelada
O pagamento ao HGBS11 começou com uma primeira parcela de R$ 15.850.001,28 recebida na data da conclusão da venda. O cronograma final informado pela Hedge prevê R$ 15.850.001,28 no primeiro semestre de 2026, R$ 23.775.080,00 no segundo semestre de 2026 e R$ 23.775.080,00 no primeiro semestre de 2027, sem considerar correção por IPCA/IBGE.
Na ótica da vendedora, a transação teve cap rate de 7,7%, calculado com base no resultado operacional estimado para os 12 meses anteriores ao fechamento. Em março de 2026, quando anunciou o memorando de entendimentos, a Hedge estimava lucro de aproximadamente R$ 48.000.000,00 e R$ 0,37 por cota. No fato relevante de 19 de maio, o valor por cota foi recalculado para R$ 0,33 após a 11ª emissão do fundo.
Como o HGBS11 entrou e saiu do I Fashion Outlet Novo Hamburgo
A participação do HGBS11 no empreendimento começou em 2012, por meio da estruturação de um CRI para financiar as obras. Esse CRI foi convertido em fração ideal do imóvel em junho de 2015. A conversão da fatia de 18,375% ocorreu por R$ 12.919.254,71, e a Hedge informou que o preço total de venda foi 4,9 vezes superior ao custo de aquisição.
Com a alienação agora concluída, o fundo encerrou sua participação no I Fashion Outlet Novo Hamburgo. A exposição ao ativo já havia sido reduzida em março de 2024, com a venda de 30,625% do imóvel. Considerando cerca de 11 anos no ativo, a Hedge informou TIR de 24,7% ao ano para o investimento, ante IPCA médio de 5,1% ao ano no período.
Comprador amplia fatia no mercado imobiliário de Novo Hamburgo
A compradora foi a Classe Única do Capitânia Shoppings FII, negociado sob o código CPSH11, administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e gerido pela Capitânia Capital S.A. O CPSH11 informou que comprou participação adicional de 18,375% por aproximadamente R$ 63,4 milhões e elevou sua fatia total no I Fashion Outlet Novo Hamburgo para cerca de 39%.
O fato relevante do comprador descreve o empreendimento como localizado na BR-116, km 236, em Novo Hamburgo, administrado pela Iguatemi. Após a transação, o ativo passou a representar cerca de 14% do NOI do fundo. Na ótica do CPSH11, a compra foi realizada a cap rate de 8,4% ao ano e yield-on-cost estimado de 9,8% ao ano, com pagamento parcelado até abril de 2027.
A apresentação anexa do CPSH11 detalha entradas previstas em 30 de abril de 2026, 30 de julho de 2026, 30 de outubro de 2026, 30 de janeiro de 2027 e 30 de abril de 2027, incluindo parcelas corrigidas por IPCA em outubro de 2026 e abril de 2027.
Outlet em Novo Hamburgo tem 88 lojas e 300 mil visitantes por mês
Segundo a página institucional da Iguatemi, o I Fashion Outlet Novo Hamburgo foi inaugurado em 24 de setembro de 2013. O empreendimento tem ABL de 20.087 m², um piso de lojas, 1.300 vagas de estacionamento, perfil de visitantes A e B e 88 lojas.
A Iguatemi informa ainda que o outlet recebe cerca de 300 mil visitantes por mês, fica às margens da BR-116 no km 236 e comercializa mais de 150 marcas nacionais e internacionais com descontos de até 70%. Esses dados ajudam a dimensionar o peso do ativo para o varejo e para os imóveis comerciais de Novo Hamburgo.
Reação na Bolsa após a venda do imóvel
No pregão de 20 de maio de 2026, as cotas do HGBS11 chegaram a R$ 19,80, ante fechamento anterior de R$ 19,45. O Investidor10 registrou alta intradiária próxima de 2% após a divulgação da conclusão da venda.
A venda do I Fashion Outlet Novo Hamburgo pelo HGBS11 não altera apenas a carteira de um fundo imobiliário. Ela oferece um retrato recente de como ativos de varejo bem posicionados podem gerar ganho de capital relevante quando fundos listados realizam investimentos em imóveis comerciais. Para Novo Hamburgo, a operação reforça a visibilidade de um empreendimento que combina fluxo mensal elevado, localização rodoviária e presença de marcas nacionais e internacionais.
Fontes: Hedge Investments, fato relevante de 19/05/2026; Hedge Investments, fato relevante de 03/03/2026; Capitânia Shoppings FII/BTG Pactual, comunicado de 25/05/2026; Iguatemi, página institucional do I Fashion Outlet Novo Hamburgo; Investidor10, notícia de 20/05/2026.
