Porto e Araés disparam no mercado imobiliário de Cuiabá

O mercado imobiliário de Cuiabá entrou em maio de 2026 com uma assimetria relevante entre bairros. Enquanto o preço médio residencial de venda na capital ficou em R$ 6.981/m², com alta de 4,15% em 12 meses, o bairro Do Porto avançou 20,8%, Dos Araés subiu 20,2% e Centro Norte teve valorização de 15,6%, segundo o Informe FipeZAP de Venda Residencial de maio de 2026.

O dado chama atenção porque os maiores saltos ocorreram em recortes de preço intermediário ou mais baixo no ranking local. Do Porto aparece com R$ 6.461/m², Dos Araés com R$ 5.165/m² e Centro Norte com R$ 4.854/m². Já Jardim Cuiabá, líder em preço médio entre os recortes listados, chegou a R$ 10.170/m², mas valorizou 1,3% em 12 meses.

Imóveis em Cuiabá sobem menos que a média nacional

O FipeZAP mediu preços de imóveis residenciais anunciados na internet em 56 cidades brasileiras, em parceria entre Fipe e Grupo OLX/Zap/Viva Real/OLX. No recorte nacional, a alta média em 12 meses foi de 5,59%, acima da variação de Cuiabá, de 4,15%.

Na capital mato-grossense, além da alta anual, o informe registrou avanço mensal de 0,73% em maio de 2026 e valorização acumulada de 2,57% no ano. A amostra local foi de 6.780 anúncios residenciais de venda, com renda média domiciliar estimada em R$ 6.682 por domicílio, população residente de 651 mil pessoas, 232 mil domicílios e 44 mil apartamentos no recorte socioeconômico do relatório.

Porto, Araés e Centro Norte lideram valorização em Cuiabá

No ranking local de bairros e zonas mais representativos no cálculo do FipeZAP em Cuiabá, Do Porto ficou em 8º lugar entre os 10 recortes por preço médio, mas liderou a valorização anual, com 20,8%. A diferença em relação a Jardim Cuiabá ajuda a dimensionar o movimento: Do Porto estava R$ 4.082/m² abaixo do bairro mais caro e valorizou 19,5 pontos percentuais a mais.

Dos Araés apareceu em 9º lugar por preço médio e teve a segunda maior valorização, de 20,2%. O bairro ficou R$ 5.005/m² abaixo de Jardim Cuiabá e avançou 18,9 pontos percentuais a mais no período de 12 meses.

Centro Norte fechou a lista dos 10 recortes por preço médio, com R$ 4.854/m², mas registrou alta de 15,6%. Em relação a Jardim Cuiabá, estava R$ 5.316/m² abaixo e valorizou 14,3 pontos percentuais a mais.

Ranking mostra contraste entre preço e valorização

Além de Jardim Cuiabá, Porto, Araés e Centro Norte, o levantamento listou Duque de Caxias, com R$ 8.762/m² e alta de 1,1% em 12 meses; Ribeirão do Lipa, com R$ 8.054/m² e 1,6%; Da Goiabeira, com R$ 6.800/m² e 6,9%; Área de Expansão Urbana, com R$ 6.662/m² e queda de 8,0%; Do Quilombo, com R$ 6.548/m² e 9,0%; e Cidade Alta, com R$ 6.490/m² e 3,3%.

O retrato sugere que, ao menos no recorte dos anúncios monitorados, a maior valorização não ficou concentrada nos endereços mais caros. A leitura é importante para compradores, vendedores e investidores porque separa preço absoluto de velocidade de alta no mercado imobiliário.

Mercado imobiliário de Cuiabá teve mais vendas no 1º trimestre

O movimento dos preços aparece em um contexto de expansão das transações. No 1º trimestre de 2026, o mercado imobiliário de Cuiabá registrou 3.287 unidades transacionadas, alta de 6,38% sobre as 3.090 unidades do 1º trimestre de 2025, segundo levantamento do Secovi-MT baseado em dados de ITBI da Prefeitura de Cuiabá, publicado pelo Diário de Cuiabá.

O volume financeiro transacionado somou R$ 1.485.859.278 no 1º trimestre de 2026, avanço de 6,88% ante R$ 1.390.223.593 no mesmo período de 2025. O ticket médio foi de R$ 452.041. O valor financiado também cresceu: chegou a R$ 391.211.663, alta de 8,31% sobre R$ 361.181.946.

Por região, a Oeste concentrou 1.380 unidades e R$ 674.223.042 transacionados. A Sul registrou 782 unidades e R$ 172.867.905; a Leste, 719 unidades e R$ 415.057.787; e a Norte, 384 unidades e R$ 221.947.879.

Obras e equipamentos públicos entram no radar dos bairros

No Porto, a Prefeitura de Cuiabá informou em 23 de janeiro de 2026 que as obras de revitalização do Mercado do Porto “Antônio Moisés Nadaf” tinham passado de 70% dos serviços previstos, incluindo drenagem, esgoto e melhoria do pavimento no entorno. Em abril de 2026, a administração municipal informou que o mercado tinha 187 boxes distribuídos entre hortifrúti, carnes, pescados, cereais, laticínios, produtos regionais e restaurantes no piso superior.

Em 6 de junho de 2026, a Prefeitura entregou um playground na Orla do Porto, integrado ao Museu do Rio e ao Aquário Municipal, com investimento de R$ 544.733,66 proveniente do Banco de Projetos e Entidades do Ministério Público de Mato Grosso. O Complexo Biocultural do Porto reunia o Aquário Municipal Justino Malheiros, o Museu do Rio Cuiabá “Hid Alfredo Scaff”, o Mercado do Porto e áreas adjacentes; o Aquário Municipal havia ultrapassado 700 mil visitas em 2025.

No Araés, a Prefeitura informou em 11 de março de 2023 que a requalificação do centro comunitário do Complexo Multiuso do Araés incluía implantação de rede de drenagem de águas pluviais e investimento aproximado de R$ 390 mil. No Centro Histórico, em 17 de agosto de 2023, foi autorizada uma PPP de cerca de R$ 125 milhões para revitalização, com novo Mercado Municipal Miguel Sutil, requalificação de vias e pedestralização, mobiliário urbano e novos estacionamentos.

O que os dados indicam para Cuiabá

Cuiabá tinha 650.877 habitantes no Censo 2022, população estimada de 691.875 pessoas em 2025, área territorial de 4.327,22 km² em 2025, densidade demográfica de 150,41 hab/km² em 2022 e PIB per capita de R$ 59.997,13 em 2023, conforme o IBGE Cidades.

Com esse pano de fundo urbano e econômico, o recorte de maio do FipeZAP mostra uma capital em que a média avançou de forma moderada, abaixo do índice nacional, mas com bolsões de valorização muito acima da cidade. Para quem acompanha imóveis em Cuiabá, Porto, Araés e Centro Norte passaram a exigir leitura própria: não são os endereços mais caros da lista, mas foram os que mais puxaram a valorização anual entre os bairros e zonas monitorados.