Reforma tributária pode redesenhar galpões logísticos no Brasil

A reforma tributária do consumo pode mudar a lógica de investimento em galpões logísticos no Brasil a partir da transição que começa com o ano-teste de CBS e IBS em 2026 e avança até a vigência integral do novo modelo em 2033. O ponto central é a troca gradual de tributos como PIS/Pasep, Cofins, ICMS e ISSQN por CBS, IBS e Imposto Seletivo, com adoção do princípio do destino, no qual a tributação ocorre no local do consumo.

Para o mercado imobiliário, a mudança atinge uma premissa que ajudou a formar polos logísticos fora dos grandes centros: a vantagem fiscal. Segundo a SiiLA, regiões com baixo ICMS e isenção de IPTU consolidaram ativos mais afastados porque a bonificação tributária compensava custos operacionais de entrega. Com o recolhimento no destino, esse cálculo tende a perder força quando a venda é majoritariamente direcionada ao público consumidor de outro estado.

Reforma tributária no Brasil muda o peso dos incentivos em imóveis logísticos

A Receita Federal informa que a Reforma Tributária do Consumo substitui PIS/Pasep, Cofins, ICMS e ISSQN por CBS, IBS e Imposto Seletivo. A CBS será federal, enquanto o IBS terá base estadual e municipal. Em 2026, CBS e IBS entram em ano-teste, com alíquotas de 0,9% e 0,1%, compensadas com PIS/Cofins no mesmo período de liquidação.

Em 2027 e 2028, a CBS passa a ser cobrada e PIS/Cofins são extintos. De 2029 a 2032, a transição reduz ICMS e ISS e eleva IBS na escala de 10%/90% em 2029, 20%/80% em 2030, 30%/70% em 2031 e 40%/60% em 2032. Em 2033, o novo modelo entra em vigência integral, com extinção de ICMS e ISS.

Essa trajetória importa para condomínios logísticos porque a Receita Federal também afirma que a base ampla reduz espaço para benefícios setoriais e distorções. Na prática, a vantagem de estar instalado em uma cidade com tributação mais favorável tende a ser reavaliada diante da distância até o consumidor final.

Extrema, IPTU e ICMS: por que o mapa dos galpões pode mudar

O caso de Extrema, em Minas Gerais, sintetiza a discussão. A SiiLA informa que o município reúne facilidades como redução de ICMS, ISS, isenção de IPTU por dez anos e doação de terrenos. O relatório de transição da Secretaria de Desenvolvimento Econômico de Extrema registra que empresas podem pleitear isenção de IPTU, isenção do ISS da construção da obra e isenção de alvará de localização e funcionamento, por cinco anos renováveis por mais cinco anos.

O mesmo documento municipal afirma que não havia lei municipal específica sobre regramento da política de benefício fiscal e que os pleitos eram analisados por meio de plano de negócios pelo gabinete do prefeito. Para investidores, esse tipo de pacote ajudou a tornar viáveis empreendimentos logísticos mais distantes dos centros de consumo.

Segundo a SiiLA, se a venda é majoritariamente para São Paulo, o impacto tributário passa a ser determinado pelo estado do público consumidor, reduzindo o peso da carga tributária do local onde a empresa está instalada. A consultoria cita Ayrton Ruy Giublin Neto, sócio da Santos Silveiro, para afirmar que a mudança “já está impactando projetos reais” e deve ser considerada por quem inicia projetos logísticos no médio e longo prazo.

Cajamar e Extrema entram no radar do mercado imobiliário

A comparação citada pela SiiLA é direta: Extrema fica a cerca de 90 km da capital paulista, enquanto Cajamar está a cerca de 30 km. A consultoria afirma que Cajamar tem posição mais estratégica para atender demandas metropolitanas. Em abril de 2025, levantamento da Binswanger Brazil publicado pelo Metro Quadrado apontou Guarulhos, Cajamar e Extrema como líderes de locações de galpões no Brasil nos 12 meses anteriores.

O ranking registrou 481,8 mil m² locados em Guarulhos, 418,4 mil m² em Cajamar e 333,4 mil m² em Extrema. A publicação afirmou que Cajamar cresceu a partir do início dos anos 2010 por disponibilidade de grandes terrenos e proximidade com a capital paulista, enquanto Extrema avançou impulsionada por empresas que atendem o mercado paulista atraídas por incentivos fiscais.

Dados mostram mercado de galpões aquecido no Brasil

A possível revisão de rotas ocorre em um mercado ainda aquecido. A JLL informou que condomínios logísticos de alto padrão tiveram absorção líquida de 1,1 milhão de m² no primeiro trimestre de 2026, o maior volume da série para um primeiro trimestre. A vacância nacional caiu para 6,5%, menor valor já registrado pela consultoria.

No mesmo período, a JLL registrou mais de 720 mil m² de novo estoque, distribuídos em 15 novos condomínios e 13 expansões em 12 estados, com 77% já pré-locados. O preço médio pedido por m² no Brasil subiu 8,2% em 12 meses, com alta de 12% em São Paulo e 20,6% no Paraná.

A Buildings também apontou ritmo forte: o mercado brasileiro de condomínios logísticos Classe A registrou absorção líquida positiva de 970 mil m² no primeiro trimestre de 2026. O estoque nacional Classe A alcançou 35,9 milhões de m², acima dos 32,4 milhões de m² do primeiro trimestre de 2025, e o país somava 677 condomínios logísticos Classe A, contra 619 no início de 2025.

São Paulo segue no centro da demanda. A JLL informou que o estado concentrou 549 mil m² de absorção bruta, seguido por Santa Catarina, com 106 mil m², e Espírito Santo, com 102 mil m². A Buildings registrou 450,5 mil m² de absorção líquida em São Paulo, quase metade da demanda nacional medida pela consultoria.

Investimento em imóveis logísticos deve olhar menos só para incentivo fiscal

Em Extrema, os dados recentes mostram um mercado relevante, mas em ajuste. Segundo o Metro Quadrado, com dados da Buildings, a cidade tinha 400 mil m² de novos galpões em construção em 2023, 300 mil m² em 2024 e caminhava para cerca de 190 mil m² em 2025. Projetos em aprovação chegaram a 500 mil m² e recuaram para 228 mil m², o menor nível desde 2021.

A vacância em Extrema ficou perto de 10% no fim de 2024 e abaixo de 5% em outubro de 2025, com aluguel de R$ 29,34/m², acima da média nacional de R$ 27,40/m² informada no mesmo levantamento. No primeiro trimestre de 2026, a Buildings informou que Minas Gerais teve vacância de 4,8%, abaixo da média nacional de 6,5%, e absorção líquida positiva de 59,5 mil m².

O fechamento do ciclo de transição tributária ainda levará anos, mas a decisão de investimento imobiliário é tomada antes da entrega dos ativos. Para incorporadores, fundos e ocupantes, a pergunta deixa de ser apenas qual cidade oferece menor carga ou isenção de IPTU. Com a tributação no destino, distância, acesso ao consumidor e eficiência operacional passam a pesar mais no mapa dos galpões logísticos no Brasil.