Sevilha corta pisos turísticos, mas prédios para turistas avançam

Sevilha chegou a 2026 com um paradoxo no centro de sua crise de habitação: a cidade tem 9.592 viviendas de uso turístico legalmente registradas, 11% menos desde a aprovação da limitação municipal, mas viu os apartamentos turísticos crescerem de 240 registros em 2023 para cerca de 400, segundo balanço informado pelo prefeito José Luis Sanz e publicado pelo Viva Sevilla/Andalucía Información.

Desde 2024, o Ayuntamiento de Sevilla cancelou 1.422 licenças de viviendas de uso turístico: 749 em 2024, 516 em 2025 e 157 no acumulado de 2026 informado no plenário municipal. A queda no registro formal dos pisos turísticos, porém, não encerrou a pressão do turismo sobre os imóveis residenciais da cidade.

Mercado imobiliário de Sevilha vive migração regulatória

O ponto sensível está na diferença entre duas categorias. As viviendas de uso turístico foram alvo da limitação municipal aprovada definitivamente pelo Pleno do Ayuntamiento em 17 de outubro de 2024. Já os apartamentos turísticos, segundo Sanz, não são regulados diretamente pelo Ayuntamiento de Sevilla, mas pela Junta da Andaluzia.

A Junta enquadra os “establecimientos de apartamentos turísticos” em normativa própria, distinta das viviendas de uso turístico. Pela definição regional, essas unidades são peças independentes de alojamento com uso privativo e, ao menos, salão-comedor, cozinha, dormitório e banheiro ou lavabo.

O Decreto 31/2024 também classifica como grupo “edificios/complejos” os estabelecimentos com três ou mais unidades de alojamento que ocupem a totalidade ou parte independente de um edifício ou de vários edifícios, com entrada própria e, quando aplicável, elevadores e escadas de uso exclusivo. Na prática, é esse formato de prédio ou complexo turístico que se tornou o novo foco de preocupação.

Licenças de imóveis turísticos caem, mas blocos avançam

A limitação municipal de 2024 dividiu Sevilha em três zonas de saturação e fixou como limite crítico a situação em que as viviendas de uso turístico superem 10% do total de moradias disponíveis. Em 11 bairros do centro histórico e em Triana, a concessão de novas licenças ficou proibida.

Os bairros bloqueados para novas licenças foram Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente e Triana, conforme informou o El País na data da aprovação da norma.

Quando a regra foi aprovada, em 2024, o registro da Junta contabilizava 9.695 viviendas de uso turístico em Sevilha. O mesmo levantamento citado pelo jornal apontava que, nos bairros do centro histórico, o número de moradias turísticas era 1,5 vez superior ao de moradias destinadas ao aluguel residencial.

Aluguel em Sevilha pressiona moradores e imóveis

A pressão aparece também nos preços do aluguel residencial. Em abril de 2026, o preço anunciado em Sevilha foi de 13,2 euros por metro quadrado, com alta anual de 6,7%, no máximo histórico da série do Idealista para a cidade.

Nos bairros mais diretamente ligados ao debate sobre turismo e moradia, os valores eram ainda mais altos. Triana registrou 14,7 euros por metro quadrado, com alta anual de 9,9%, enquanto o Centro marcou 14,5 euros por metro quadrado e alta anual de 5,0% no mesmo relatório.

Em 2024, as viviendas turísticas de Sevilha equivaliam a 2,3% do parque total de viviendas familiares, 0,4 ponto percentual acima da média das cidades espanholas com mais de 500 mil habitantes. Nesse indicador, a cidade ficava abaixo apenas de Málaga, segundo dados publicados pelo El País.

Turismo sustenta economia, mas amplia disputa por moradia

O peso econômico do setor ajuda a explicar a complexidade política do tema. Segundo o projeto IMPETUS da Universidade de Sevilha, divulgado em 16 de outubro de 2024, o turismo gerou 5,039 bilhões de euros de Valor Añadido Bruto na cidade e representou quase 18% do emprego local.

Ao mesmo tempo, os sinais de expansão empresarial continuam. Entre o fim de abril e o fim de maio de 2026, a área de Urbanismo de Sevilha tramitou 46 qualificações ambientais para projetos empresariais; quatro em cada cinco eram de turismo ou hotelaria, e 14 tratavam de apartamentos turísticos.

Outro dado mostra a mudança de formato. Segundo o Registro de Turismo da Junta citado pelo El Español, os blocos inteiros de apartamentos turísticos em Sevilha passaram de 10 inscrições em 2020 para 35 em 2025. O mesmo levantamento informou 1.366 viviendas de uso turístico inscritas em 2024 e 381 em 2025, após a entrada em vigor da regulação municipal.

O impasse regulatório da crise habitacional

O Decreto 31/2024 esclareceu que os ayuntamientos andaluzes podem estabelecer limitações proporcionais ao número máximo de viviendas de uso turístico por edifício, setor, área, período ou zona, desde que sigam critérios claros, inequívocos e objetivos. Foi essa abertura que sustentou a limitação municipal de Sevilha.

Mas o avanço dos apartamentos turísticos mostra que a disputa pelo uso dos imóveis não se resolve apenas com a redução dos pisos dispersos. Sevilha conseguiu cortar registros e cancelar licenças de viviendas turísticas, mas o crescimento dos estabelecimentos em formato de apartamentos turísticos desloca o conflito para outra esfera regulatória, sob competência regional.

Para uma cidade em que o turismo tem peso expressivo na economia e o aluguel residencial atingiu recorde em abril de 2026, o desafio passa a ser menos estatístico e mais urbano: definir que tipo de hospedagem pode crescer, em quais bairros e com que impacto sobre a permanência de moradores.