PPP de aluguel social no Recife sai sem disputa na B3

O primeiro leilão da PPP Morar no Centro, projeto de locação social no Recife vinculado ao Minha Casa, Minha Vida, terminou em 26 de maio de 2026 com apenas uma proposta e sem desconto sobre a contraprestação mensal máxima definida pelo poder público. O Consórcio Habitação Social Recife, formado por CPM Construtora Ltda. e Sanco Engenharia Ltda., venceu o certame na B3 com oferta de R$ 2.453.074,24 por mês, exatamente o teto previsto no edital.

A sessão ocorreu às 15h, na sede da B3, na Rua XV de Novembro, 275, no Centro Histórico de São Paulo. A própria B3 informou que o consórcio apresentou a única proposta do leilão. A Folha de S.Paulo registrou que as vencedoras não ofereceram desconto sobre a contraprestação máxima.

Leilão sem concorrentes acende alerta no mercado imobiliário do Recife

O desenho do projeto é inédito no país, segundo o Ministério das Cidades: trata-se da primeira PPP de locação social vinculada ao Minha Casa, Minha Vida. Ao mesmo tempo, o resultado sem concorrência efetiva coloca no centro do debate público a capacidade de atração do modelo para o mercado imobiliário e para operadores privados de habitação social.

O edital classificou a contratação como concessão patrocinada, com prazo de 25 anos. O critério de julgamento era o menor valor da contraprestação pecuniária mensal máxima. Como a proposta vencedora ficou no limite de R$ 2.453.074,24, o valor estimado do contrato corresponde a R$ 664.508.008,15, soma das contraprestações mensais máximas previstas para todo o período.

Morar no Centro prevê 1.128 imóveis no Recife

O Morar no Centro prevê 1.128 unidades habitacionais no centro do Recife. Desse total, 637 serão destinadas à locação social e 491 à venda ou financiamento para famílias das faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida. A concessionária deverá executar obras, gestão de carteira, gestão condominial, trabalho técnico social e desenvolvimento comunitário.

As áreas da concessão listadas no memorial incluem Pátio 304, na Rua Siqueira Campos nº 304, em Santo Antônio; Siqueira Campos, na Rua Siqueira Campos nº 259, em Santo Antônio; Dantas Barreto, na Avenida Dantas Barreto nº 1080, em São José; Riachuelo/Saudade, nas ruas do Riachuelo nº 135 e da Saudade nº 130, na Boa Vista; Cabanga Norte, na Rua Camutanga; e Cabanga Sul, na Rua Comandante Antônio Manhães de Matos.

O plano de negócios referencial concentra 771 unidades nos imóveis Cabanga e 76 unidades em Dantas Barreto, áreas doadas pela União ao município segundo o próprio documento. Já o memorial registra encargos de 76 unidades de locação social em Dantas Barreto, 384 unidades de locação social em Cabanga Norte e 349 unidades de aquisição em Cabanga Sul, totalizando 809 unidades nesses imóveis.

Quem poderá acessar a locação social no Recife

As famílias elegíveis à locação social deverão residir no Recife há pelo menos dois anos, não ter sido contempladas definitivamente em programas habitacionais de interesse social, ter ao menos um adulto no núcleo familiar e comprovar renda entre 1 e 3,5 salários mínimos. No documento, esses valores aparecem como R$ 1.412 e R$ 4.942 na data-base de 2024.

Os critérios de priorização incluem famílias chefiadas por pessoa acima de 60 anos, mulheres responsáveis pela unidade familiar, famílias com filhos menores de 18 anos, famílias monoparentais, moradores de áreas de risco ou insalubres, pessoas com deficiência ou dependência, mulheres em situação de violência, pessoas LGBTQIANP+ em situação de violência e famílias que morem ou trabalhem no centro do Recife.

A concessionária deverá elaborar a lista final de locatários sociais a partir de triagem e mapeamento socioeconômico. Todo selecionado deverá estar cadastrado no CadÚnico para entrar no programa e assinar o contrato de locação social.

Aluguéis sociais, IPCA e unidades para venda

As contribuições mensais previstas para locação social são escalonadas: R$ 210 para 20% das unidades, R$ 415 para 15%, R$ 620 para 15%, R$ 825 para 20%, R$ 1.030 para 15% e R$ 1.235 para 15%. A distribuição dos locatários deverá assegurar comprometimento máximo entre 15% e 25% da renda familiar.

Os valores serão ajustados pelo IPCA a cada cinco anos. As unidades destinadas à aquisição deverão estar enquadradas nas faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida; em Cabanga Sul, pelo menos 51% das unidades de aquisição deverão ser destinadas à Faixa 2.

PPP envolveu Caixa, União e Prefeitura do Recife

A Caixa afirmou ter estruturado o projeto por meio do Fundo de Estruturação de Projetos. A modelagem envolveu Ministério das Cidades, PPI da Casa Civil, SPU/MGI, Caixa, FEP e Prefeitura do Recife. A Caixa informou investimentos superiores a R$ 519 milhões ao longo dos 25 anos do contrato, enquanto a B3 divulgou investimento total aproximado de R$ 260 milhões.

O plano de negócios referencial registra receita operacional total de R$ 952,471 milhões, receita de contraprestação de R$ 664,508 milhões, receita de locação social de R$ 115,072 milhões e receita de alienação de R$ 135,248 milhões, em valores de referência.

Transparência: consulta, edital e garantias da PPP

A consulta pública do projeto ocorreu de 8 de setembro de 2023 a 13 de outubro de 2023, com audiência pública virtual em 29 de setembro de 2023. O edital foi publicado em 31 de janeiro de 2026. O road show ocorreu de 2 de fevereiro a 8 de maio de 2026, e a entrega dos envelopes foi marcada para 14 de maio de 2026.

O edital exigia garantia da proposta de R$ 1.067.979,62. Para a assinatura do contrato, a apresentação geral listou pagamento ao FEP/Caixa de R$ 6.737.342,30, pagamento à B3 de R$ 634.543,19, garantia de execução contratual de R$ 19.935.240,24, constituição de SPE, apólices de seguro e termo de integridade.

O sistema de garantias descrito na apresentação prevê dupla camada com recursos ordinários e FPM, manutenção de conta específica com três contraprestações mensais máximas e limite mensal de 14% do FPM, com referência à Lei Municipal 19.175/2023. Para o mercado imobiliário do Recife, o caso passa a ser acompanhado como teste de uma política pública que busca reaproveitar imóveis e terrenos centrais, mas cuja primeira disputa terminou sem concorrência efetiva.