Rio de Janeiro: luxo à beira-mar se concentra em duas avenidas

O mercado imobiliário de luxo do Rio de Janeiro tem endereço dominante na orla da Zona Sul. Entre janeiro de 2022 e abril de 2026, a cidade registrou 161.383 transações de compra e venda de apartamentos, segundo levantamento do RioM² com base em dados de ITBI da prefeitura, publicado pela Agência O Globo em 27 de junho de 2026. No topo dos valores, as maiores cifras se concentraram em duas avenidas: Delfim Moreira, no Leblon, e Vieira Souto, em Ipanema.

O maior negócio identificado no período foi um apartamento de 803 m² na Avenida Delfim Moreira, vendido por R$ 60 milhões em 2022. Na sequência aparecem uma cobertura na Avenida Vieira Souto, negociada por R$ 52 milhões em 2023, e outro apartamento na mesma via, vendido por R$ 51,5 milhões em 2022, conforme a reportagem baseada no RioM² e os registros oficiais de ITBI.

Imóveis de luxo no Rio de Janeiro: Delfim Moreira lidera ranking

A Avenida Delfim Moreira, de frente para o mar no Leblon, aparece no topo do levantamento. A planilha oficial de ITBI de 2006 a 2024 da Secretaria Municipal de Fazenda registra, em 2022/9, uma transação em “LEBLON, AVN DELFIM MOREIRA, APARTAMENTO, RESIDENCIAL”, no valor de R$ 60.000.000, com valor_m2 de R$ 74.719,80. A área implícita pelo cálculo entre valor total e valor por metro quadrado é de 803 m².

A mesma avenida voltou ao ranking em abril de 2026, com um apartamento de 560 m² vendido por R$ 46,5 milhões. A planilha oficial “Transações a partir de 2025” registra, em 2026/04, uma transação residencial na Delfim Moreira com valor_m2 de R$ 83.035,71. A VEJA Rio também noticiou, em 9 de junho de 2026, a venda do imóvel de 560 m² por R$ 46,5 milhões, atribuindo a informação ao RioM² e à coluna Capital, de O Globo.

Vieira Souto, em Ipanema, mantém força no mercado imobiliário

A Avenida Vieira Souto, em Ipanema, concentra outros dois dos maiores negócios citados no recorte. O segundo maior valor foi uma cobertura vendida por R$ 52 milhões em 2023. Na planilha oficial de ITBI de 2006 a 2024, há registro em 2023/10 para “IPANEMA, AVN VIEIRA SOUTO, APARTAMENTO, RESIDENCIAL”, com uma transação, valor de R$ 52.000.000 e valor_m2 de R$ 94.373,87. A área implícita é de 551 m².

O terceiro maior negócio também ocorreu na Vieira Souto: um apartamento vendido por R$ 51,5 milhões em 2022. O registro oficial consta em 2022/10, com uma transação residencial em Ipanema, valor de R$ 51.500.000 e valor_m2 de R$ 93.636,36. A área implícita pelo cálculo informado é de 550 m².

ITBI e transparência pública mostram onde estão as maiores vendas

Os dados usados no levantamento têm origem em registros de ITBI, imposto associado à transmissão de imóveis. A Secretaria Municipal de Fazenda do Rio informa que o relatório interativo de valores médios por metro quadrado de transações imobiliárias por trecho de logradouro estava em manutenção quando consultado em 2 de julho de 2026. Enquanto isso, os dados estavam disponíveis em planilhas para download.

A página oficial da prefeitura oferece uma planilha para “Transações de 2006 a 2024” e outra para “Transações a partir de 2025”. Essas bases permitem identificar registros por bairro, logradouro, tipo de imóvel, destinação, quantidade de transações, área, valor total e valor por metro quadrado, conforme os campos usados nos casos citados.

Outro negócio na Delfim Moreira chegou a R$ 40,3 milhões

O quinto maior negócio citado no ranking alcançou R$ 40,3 milhões em fevereiro de 2025. A planilha oficial “Transações a partir de 2025” contém registro em 2025/02 para “LEBLON, AVN DELFIM MOREIRA, APARTAMENTO, RESIDENCIAL”, com uma transação, 501 m², valor de R$ 40.316.100 e valor_m2 de R$ 80.471,26.

Com isso, entre os cinco maiores valores destacados, a Delfim Moreira aparece em três operações e a Vieira Souto em duas. A concentração reforça o peso de endereços à beira-mar do Leblon e de Ipanema no topo do mercado imobiliário de apartamentos do Rio de Janeiro.

Preço médio anunciado no Rio fica distante do topo do luxo

O contraste com o mercado mais amplo é expressivo. No Índice FipeZAP de Venda Residencial de maio de 2026, o Rio de Janeiro tinha preço médio anunciado de R$ 10.982/m², com alta de 0,40% no mês, 1,39% no acumulado de 2026 e 4,00% em 12 meses.

No mesmo informe, o Leblon aparece como o bairro mais caro do Rio entre os bairros representativos do índice, com R$ 27.068/m² e alta de 8,2% em 12 meses. Ipanema vem em seguida, com R$ 25.719/m² e alta de 5,3% em 12 meses.

Os valores das transações de maior porte registradas nas avenidas Delfim Moreira e Vieira Souto ficam muito acima desses preços médios anunciados. A diferença mostra que, no segmento de imóveis de luxo no Rio de Janeiro, a combinação entre metragem elevada, localização no Leblon ou em Ipanema e frente para o mar sustenta um patamar próprio de preços.

Mercado imobiliário de luxo segue concentrado na orla

O levantamento do RioM², baseado em ITBI e divulgado pela Agência O Globo, não aponta apenas negócios isolados. Ele mostra que, dentro de um universo de 161.383 compras e vendas de apartamentos no Rio de Janeiro entre janeiro de 2022 e abril de 2026, os maiores valores se agruparam em dois logradouros específicos da Zona Sul.

Para quem acompanha imóveis, transparência pública e mercado imobiliário, os dados indicam que os registros oficiais de ITBI continuam sendo uma fonte central para entender onde se formam os preços mais altos da cidade. No topo do luxo carioca, pelo recorte disponível, a disputa ficou restrita a duas avenidas de frente para o mar: Delfim Moreira, no Leblon, e Vieira Souto, em Ipanema.